谁是下一个菏泽?市场担心房价又会出现大涨

二三线城市躁动，谁是下一个菏泽？警惕！楼市松绑多米诺

楼市调控放松第一枪打响，仅仅是投石问路，还是政策开始转向？房价普遍还在上涨，调控就这样结束了吗？

12月19日，山东菏泽一纸“说明”宣告楼市取消限售。12月20日，广州发文松绑商住楼可卖给个人；与此同时，珠海斗门、金湾两区对外地人不再限购，深圳四大行首套房贷利率下调5个基点……

“预计后续还会有城市加入，尤其是在元旦前后。”12月20日，易居研究院智库中心研究总监严跃进说，楼市放松的地方会越来越多。

2018年堪称史上楼市调控之最，房住不炒、坚决遏制房价上涨的顶层定调，各地政府出现调控政策总计300多次；然而，一些地方政府已无法等待今年过完最后几天，就急不可耐地紧急放松楼市。人们的心里立刻不安起来：放松楼市，房价是否又会迎来新一轮上涨？

“上层给的要求，就是各个地方政府你的权利与你的责任都是对等的，你可以自己调整当地政策，你的责任就是要保证你的房价不涨，或者在可控幅度之内。”12月20日，一位接近某地政府部门人士向《华夏时报》记者透露。

12月21日结束的中央经济工作会议则再次强调“房住不炒”。

地方政府扛不住了

经济大势在变，楼市也跟着在变。

菏泽并未如市场预期的收回“取消限售”，反而贴出一纸公文《菏泽市取消限制存量住房转让期限规定的情况说明》，宣告取消新房与二手房的限售。其理由“翻译”过来有两个：一是应二手房买家尤其是棚改户的迫切要求，二是为了控制二手房价格大涨。

菏泽放松楼市调控的真相又是什么呢？

“如果菏泽楼市调控不放松，有可能出现房价大幅下行。”一位不愿具名的地产专家对本报记者称，过去几年菏泽土地供应量太大，为了棚改大量借贷，但是棚改暂缓买房需求迅速消退，楼市压力特别重，所以不得不放松调控。

“目前，菏泽地区的棚改利益群体达到150万人，在山东乃至全国都属于力度较大的城市，但货币化棚改政策的调整，很大程度影响当地房地产市场，并由此间接影响到土地市场。通过放松限售，来盘活房地产一二级市场。”安居客房产研究院首席分析师张波认为，菏泽取消限售是为了托住房价下行。

作为四线城市，菏泽堪称全国的土地出让、棚改供应“带头大哥”。2018年，菏泽棚改开工计划量达到12.7万套，居全国第一位；2017年，菏泽出现在全国住宅用地成交前十名单中，与重庆、武汉、杭州等重磅二线城市齐名。

深圳房地产协会高级研究员李宇嘉说，今年8月份国家明确提出，住宅供应量大的城市要退出棚改货币化，山东最先响应、菏泽首当其冲。货币化退出等于釜底抽薪，目前菏泽库存压力大。

安居客的数据显示，菏泽10月份房价达到今年顶点6680元/平米，但是11月、12月迅速掉头向下，12月掉至6581元/平米，房价下行压力已现。

那么，广州、珠海为何紧随其后，松绑楼市调控政策呢？

广州新规称，2017年3月30日前批地上市的商住楼，取消此前“只准公司购买”，现在个人也可以购买了。李宇嘉分析，广州中心区住宅土地供应不够，公寓规模相对较大，中心区个人购房需求未得到满足，放松公寓限购是为了调节供需平衡。同时，广州去年3月对公寓采取限购，取得了调控房价的效果，而广州周边区如增城、花都、南沙、从化等楼市低迷，有放松调控的现实压力。

广州放松调控背后，是财政压力大。2017年广州的GDP总量超过了2万亿元，然而一般公共预算收入却只有1533亿元，总量不及深圳一半，也落后于苏州、杭州。因为在一线城市当中，广州是唯一需向省级、中央两重缴税的城市。

珠海楼市也在放松。《华夏时报》记者从当地销售人员处了解到，斗门和金湾两个区已经取消限购，没有社保都可以购买，而此前外地户口要5年社保才有购房资格。珠海住建局则对外称，外地人珠海购房，社保已从5年改为按个人条件缴纳1个月、3个月、1年不等。因此，珠海已经全面放松限购。

“大部分城市财政来源，主要靠卖地收入以及和房地产相关的税收。本质上地方政府资金来源基本都是和房地产相关的，如果房地产市场低迷导致销售不畅、土地流拍，对地方政府财政来源造成压力。”国信证券(8.600,-0.09, -1.04%)资深地产行业研究员方焱说，经济下行房地产放松是必然的。