写在2018年末:看懂成都楼市7大变化,2019走势透底

不知不觉，2018年已经走到了尾声。昨天，发哥的同事还在感叹，这一年过得好快啊。那么，这一年面对楼市，我们经历了什么？这个问题从不同的角度来看，会有不同的答案。

楼市亲历者：从屡摇不中到成功上车

这一年以来成都商报房产发布后台收到了许多来自购房者成功买房之后的分享，关于买房经历的煎熬、迷茫到成功摇中的喜悦，他们的感受，也是成都数万购房者曾经感受或正在经历的。你我都是千万人中的缩影，但该来的都会来。

今年，一位成都商报房产发布的读者添加发哥，并讲述了他从今年开始的摇号历程，“初生牛犊不怕虎，从今年开始，我就开启了一次又一次的摇号模式：绿地新里城、融创玖樾台、青秀未遮山……”，久摇不中之后，开始心灰意冷。铩羽而归的失落在头两次尤其明显，“我是不是买不到房了？”他也开始质疑。“后来也就比较佛系了。”

11月，经过数次败北，成功上车环球汇天誉，“有一天我突然就想通了，买房就像赶高铁，时间刚好的话就能上车，错过了的话你追不上也不必追，毕竟下一趟车已经在等你……”

2018年，购房者变了，上半年还挤破脑袋想“上车”，下半年变成拿着首付再等等，坚决不浪费手中的房票。对于购房者来说，在现阶段的市场里，买房的价值观更为重要，真正有价值、符合你居住需求的楼盘，无论周期如何调整，受影响都将有限。对于每一个购房者来说，自然要看到变化，但更应该回归不变。最好的时间，永远都是当下。

数据说话：七大变化看懂新政前后楼市走势

落到每一个人身上的个人案例，或许并不具有代表性，我们整合了贝壳研究院成都分院的数据，用数据总结除了今年以来成都楼市的走势，这七大变化，尤其明显。

01从抢房到抢客

年初全家报名抢房，年末房企入市抢客。根据贝克研究院成都分院数据显示，上半年新房供应整体偏弱，一二手房的刚性利差导致新房市场热闹非凡，以至于远郊平均中签率仅为20%。“515”家庭二套限购后有资质的购房者骤减，而资金链吃紧的开发商于下半年集中推盘增加供应，市场供需关系发生扭转，新房市场难现年初火热境况。

02从卖方市场到买方市场

随之而来的，昔日开发商主导的卖方市场开始转变，与此同时，二手房方面也随之走低，诚心卖房的业主在这种局面下被迫降价出售，导致妥协度上行、议价空间松动，客户话语权显著抬升，久违的买方市场重回蓉城。

03新房与二手房的结构转变

今年以来，新房开始重返市场主力，二手回归理性区间。2017年由于成都新房供应短缺，大量购房者进入二手市场实现置业，导致一二手全年各占半壁江山。而2018年“515”新政后，买卖方地位发生了转变，充裕的新房供应使得购房者可以根据自身需求选择新房或者二手房，二手房关注度显著下滑，市场成交格局重返2:1的合理区间。

04涨价与降价

二手价格深度回落，供需决定价格起伏。2017年受新房整体供应不足及预售管控的影响，二手住宅供求不平衡从而价格上行，使得一二手房之间的价差逐步扩大。2018年“515”新政之后，随着供应的不断增加和资质客户的缩减，此前紧张的供需关系大幅趋缓，二手房价格正逐步回归合理区间。具体来看，各板块降幅差异显著，以书院街、石人、抚琴和内双楠为代表的老式居民院落、以洪河板块为代表的前期涨势过猛片区和以双楠为代表的无地铁规划的板块价格回调力度较大，降价的本质是区域价格与价值的重新匹配。

05刚需与改善

改善新盘成为主流，二手成交日趋刚需，房企多以以改善型产品入市，新房供应多以大面积房源、高总价房源为主。因此，对于购房天花板有限的刚需群体而言，小户型低总价的二手房逐步成为了“蓉漂”定居成都的一个重要选择。

06投资与自住

住宅回归居住属性，投资需求全面转移。“515”新政将限购对象由个人转变为家庭，短期投资客手中的富余房票在一夜之间蒸发，投资客们将目光投至公寓市场，新建公寓市场一度火热。但随着大量新房的入市、公寓价格攀升至较高区位，投资外溢效应逐步褪去，公寓成交见顶回落。

07买房与租房

租赁停留期拉长，买房急迫性降低。一方面，房价的上涨导致青年群体首付成本提升，进而使青年租客在租赁市场的过渡期拉长；另一方面，90后以及95后新生代的居住理念正在重塑市场供需关系，“品质租赁”正逐步取代“一定要买房”，成为市场不可忽视的居住需求。

专家预测：2019，楼市走势如何？

2018年，对于许多人而言都“不容易”，还有2天，今年就将画上句点，那么，新的篇章如何展开呢？对于明年的楼市走势，中国指数研究院常务副院长黄瑜做出了预判。

从去年末开始实行的摇号政策，让摇号买房也成为成都楼市的又一大关键词。摇号数据也在直观的反映着市场走势，年初，“多人排一盘”的情况屡见不鲜，好房子一房难求也导致部分楼盘摇号中签率低。到了515之后，新政成为摇号的分水岭，2018年10月，成都共有96个楼盘摇号，其中47个楼盘中签率超过百分之百，这也意味着，购房者正在回归理性。

而去年大热的成都土地市场，在今年也发生了变化，数据显示，2018年成都土地成交面积较2017年增长了近五成，但溢价率持续走低。但同时，土地供应端的数量增加与价格降低，也保证了未来成都房屋数量与价格的稳定。

谈到城市价值部分，黄瑜表示非常看好成都的城市潜力，“成都处于成渝城市群的核心位置，地位稳固，是东部产业转移的首选地。”事实上，这些年来，成都日益凸显的城市魅力也收获了越来越多喜爱成都的外地人的到来。

那么，2019年的成都楼市具象来看是什么样的呢？黄瑜将之总结为量平价稳，具体而言则是：城市的价值在稳步提升，置业需求依然旺盛；短期内的调控政策不会放松，长效机制稳步推进；而市场的后续供应依然充足，理性购房会维持市场的稳定。