经济下行期房地产市场十大展望 整体平稳但有结构性调整

当前，房地产行业多项指标虽然出现小幅波动，但整体表现好于预期，特别是房地产开发投资增长平稳，房价平均涨幅小幅上升，房地产调控政策继续升级。与此同时，在未来的经济下行清算期中，房地产市场发展也面临五大困境的约束：

一是稳增长要求稳房地产投资，但这是一个艰难的选择；二是防风险要求高度重视化解房地产市场结构性泡沫，房地产市场的健康平稳发展对降低金融乃至全局风险至关重要；三是去杠杆要求合理管控背道而驰的房地产市场加杠杆风险，加杠杆已不可持续，清算不可避免；四是降成本要求尽快解决房地产价格高企问题，以便从宏观上促进降成本；五是稳预期要求尽快平滑和稳定房地产市场、房地产业对社会心理面的扰动。

在上述多重困境约束下的房地产市场，亦是“稳中有变”。概况起来，笔者对未来的房地产市场发展有如下十大展望：

第一，房地产投资逐步回落，中国经济终将摆脱对于房地产的过度依赖。

中国经济对房地产的依赖已经太久、太深了。所谓转型，所谓高质量发展，其中重要的一个方面，就是要逐步摆脱对于房地产的过度依赖，寻找经济发展的新动能、新空间、新模式。长远来看，人口集聚的上升和人口自然增长率的下降，这两大趋势将使国内大部分城市的房价缺乏人口支撑。中国的房地产投资，将逐步步入存量时代和过剩时代，前期的过量投资，必然会减少未来的投资。预计从今年四季度或最晚明年开始，房地产开发投资增速将不断回落。

第二，土地市场流拍诸多，溢价率下降，土地市场新变局开始出现。

近几个月，土地市场流拍频现，流拍数量高达800多宗，全国土地市场加速降温。8月，40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨，土地出让均价连续5个月同比下跌，土地成交溢价率创39个月新低，多项指标增幅有所收窄。随着流标流拍或逐步成为常态，土地拍卖价格料将出现明显回落，“地王”不再出现。这一方面预示着市场对于未来房价走势预期的变化，另一方面也意味着未来依靠房地产来维持经济运行的模式很难持续。土地市场的变局还将产生宏观上的重大影响，即流拍增多——房地产投资下降——经济下行。