央行3个月之内两次降准 将对房地产市场产生利好

1月4日晚，央行发布公告，决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点。同时，2019年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。

对此，央行有关负责人表示：此次降准旨在置换中期借贷便利，支持实体经济发展。据介绍，此次降准将释放资金约1.5万亿元，加上即将开展的定向中期借贷便利操作和普惠金融定向降准动态考核所释放的资金，再考虑今年一季度到期的中期借贷便利不再续做的因素后，净释放长期资金约8000亿元。

央行公开表示，本次降准可以有效增加小微企业、民营企业等实体经济贷款资金来源。置换中期借贷便利每年还可直接降低相关银行付息成本约200亿元，通过银行传导有利于实体经济降成本，有利于支持实体经济发展。

据和讯房产观察，这已经是央行在3个月之内的第二次降准，且降准幅度均为1%，力度可谓不小。究其原因，业内专家普遍认为目前经济数据不好看，主要是为了提振实体经济，与此同时，对于房地产行业的回暖会起到一定的促进作用。

三月之内央行连续大幅度降准

显然，对于外界来说，央行本次降准操作并不意外。

国务院总理李克强在银保监会召开座谈会，会上强调，要加大宏观政策逆周期调节的力度，进一步采取减税降费措施，运用好全面降准、定向降准工具，支持民营企业和小微企业融资。随后，央行官网发布公告：决定下调金融机构存款准备金率1个百分点。

据和讯房产观察，上一次央行下调部分金融机构存款准备金率发生在去年10月，央行规定从2018年10月15日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点，当日到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。

往年央行降准幅度大多为0.5%，如今三个月之内连续两次降准，且幅度均为1个百分点，力度可谓不小。对于两次降准背后的原因，央行的公开表述是均是定向调控，货币政策取向没有改变。

在业内专家看来，本次降准的主要目的是保持流动性合理水平、支持实体经济。贝壳找房首席经济学家杨现领认为，此次降准，指向相对明确：对冲节前资金紧张、定向支持民营经济和小微企业，以保持流动性合理水平、支持实体经济。

“目前经济数据不好看，频繁降准是为了提振实体经济，提振大家对经济发展的信心。”合硕机构首席分析师郭毅对和讯房产表示。

降准将促进2019年房地产市场回暖

央行降准消息一出，很多人立刻联想到是否会对房地产市场产生利好。和讯房产采访多位业内专家，得出的结论是降准对房地产市场将产生一定利好，但作用有限。

杨现领认为，目前处于宏观层面流动性边际改善阶段，降准对房地产市场的作用主要体现在预期改善阶段，实质影响有限，在房地产政策总体仍然偏紧的情况下，市场不具备大幅反弹的条件。

杨现领进一步解释表示，当前的量价回落是房地产市场内在的自发调整，是市场“虚假繁荣”后的自然回落，当前已经有超过60个城市房价破万，购买力已经不足，相对于16万亿的庞大市场（新房十万亿、二手六万亿），有限的放松都难以撬动巨量市场。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为：降准对房地产市场带来一定利好。但房贷政策的调整会因城而异，房价上涨压力较大的重点城市可能扎紧资金流入房地产市场的渠道，避免资金流入房地产市场引发房价大涨。从目前的情况看，全面刺激房地产市场可能性不大。

郭毅认为，对于资金密集型的房地产行业来说，此次全面降准，且未明确限定资金流向，流动性的宽松，对渴求资金的地产行业将带来重大利好。对于房企而言，获得银行贷款支持的难度将大大降低，特别是国企、央企，以及全国排名前30位的头部房企，更将从中受益。另外，购房者的实际购房成本也将就此降低，此前全国普遍上浮10%-15%的房贷利率，上浮部分将逐步回缩，甚至存在回归基次利率的可能。

郭毅补充到，降准并不会对购房需求产生迅速的向上拉动，因为当前制约购房消费的核心关键在于过高的首付比例，而非房贷利率，只有适当下调首付比例，才有助激发购房需求的释放。

当前全国楼市调控已有松动迹象，房地产处于一种“松与严”的拉锯之中，对于未来可能的楼市放松政策，杨现领建议，应该避免单纯的信贷刺激，而是采取结构性放松政策。

在杨现领看来，当前我国宏观经济基本面类似于日本1985年，内部潜在增长能力趋势性下移、外部面临持续的贸易摩擦，这种情况下，房地产将不可避免地成为对冲内外压力的“压舱石”，结构性放松政策是为了避免日本房地产泡沫破灭的教训。