房企陷入规模之困:冲到千亿就安全了吗?

文｜田国宝

2018年初，共有46家房企制定千亿目标，一年后有13家房企销售额首次跨过千亿大关，千亿房企数量达到了30家，无论扩容数量还是绝对数量都刷新历史记录。

市场层面，全年销售额突破14万亿元大关，同样创造历史新高。证券机构普遍预测，2019年房地产市场规模将下降2-5个百分点。易居中国执行总裁丁祖昱也认为，短期内千亿房企将维持在30-35家左右。

一位港股上市房企的高管表示，房企争得并不仅仅是规模，而是一张房地产行业的“入场券”，“达不到一定规模，你连钱都融不到。所以你要不想在未来某一天被巨头吃掉，就只能做大规模。”目前部分金融机构将房企融资门槛提高到30强。

在这种情况下，房地产行业洗牌只是早晚的事。如何能在洗牌中存活下来。在没有更多量化指标衡量的情况下，“千亿规模”被普遍认为是可量化的指标。正如远洋地产2018年中期报所言：“规模效应决定生死”已经成为行业共识。

千亿就真的安全吗？Wind数据显示，2019年为房企偿债高峰期，全年房企到期债务高达6万亿元规模。

2018年中弘股份成为第一家因债务而退市的房企，2019年，随着房地产企业融资未能改善、偿债高峰的来临，一些现金无法覆盖到期债务的房企，这种债务风险也在加剧。

绿地样本

从2010年万科首破千亿，到2015年千亿军团只有7家企业。2016年千亿房企增加到12家，2017年增至17家，2018年完成了一次大爆发，千亿房企数量增加至30家，另外还有6家900亿元级别的准千亿房企。

2012年，在万科之后，绿地和保利同时进入千亿序列。2014年绿地将销售规模突破2000亿元大关，取代万科成为行业一哥。

一位熟悉绿地的人士告诉经济观察报记者，当销售规模达到千亿级别，尤其是超越万科成为行业老大后，公司从上到下弥漫着乐观情绪。

当时绿地计划在中国每个重要的省会城市建设一座地标——绿地中心。彼时，每一位到访绿地集团总部或区域中心的客人，都会看到绿地宣传片中反复播放着每一个绿地中心高度及在当地建筑中排名。

上述熟悉绿地人士透露，由于过度追求地标建筑物项目，导致绿地产品结构中商办比例较大。与住宅项目相比，商办项目投资回报周期较长，对资金占用时间较长。

尤其是北京区域，绿地总部曾希望将北京区域业绩做到和上海区域同等的规模。不过由于京津冀区域市场转变。截止2018年中，北京区域在绿地7大区排名从2015年第三名下滑到倒数第二。

2018年三季度报显示，绿地控股(6.250, 0.00, 0.00%)财务费用同比涨幅达到70%；权益土地面积达到1792.11万平方米，同比增幅达到262.41%。一手加杠杆，一手拿地，意味着绿地控股仍在寻求规模是上的扩张。

同期，绿地资产负债率同比上升到89.31%，现金及现金等价物与短期借款及一年内到期非流动负债之间尚有282.4亿元缺口。

上述人士表示，意识到危机后，绿地内部进行了反思，一方面开始加大商办项目处置力度；另一方面开始加大住宅项目的比例。“情况在一步步好转中，但是还需要时间。”

万达“出局”

2013年，万达首次进入千亿阵营，超越中海、保利和恒大挤进行业第三。2014年和2015年继续保持在1500亿元规模，之后开始下滑，2017业绩跌破千亿，2018年销售额为533亿元，排名百强房企55位。

从行业前三到跌出50强，万达用了4年时间。如果说绿地在千亿道路上曾置身险境，那么万达差一点倒在千亿路上，房地产规模缩减了三分之二。不过，从历年财报来看，万达财务结构并不差。

从2012年至2018年三季度，万达现金及现金等价物与短期借款及一年内到期的非流动负债之间从未出现过缺口，资产负债率一直保持在80%以下。

2016年开始，万达业绩开始下滑，销售额从1500亿元下降至1100亿元。但2016年度报告显示，万达账上现金及现金等价物达到了947.35亿元，而短期借款及一年内到期非流动负债合计只有244.67亿元。

2017年7月19日，万达将13个文旅项目出售给融创中国，将77家酒店出售给富力地产，总价为637.5亿元。2017年6月30日止，万达长期借款、短期借款和应付债券合计为2511.17亿元，其中短期借款和一年内到期非流动负债合计294.48亿元。同期万达现金及现金等价物为1303.78亿元。

也就是说，从财务报表来看，万达债务风险并不高，其现金远远超过了到期债务总额。不过彼时王健林表示，转让完成后，万达借款和债券合计约2000亿元，账面现金约为1700亿元，“年内清场绝大部分银行贷款。”

2017年中万达资产负债率为72%，低于同等规模房地产企业负债水平。2018年三季度末，万达商业资产负债率降至59%。净利润也从2016年303亿元下降至2017年的200亿元。

万达危机更多与海外投资相关。据不完全统计，从2012年到2017年中，万达在海外累计投资额达到了2451亿元，其中大部分通过抵押国内资产向银行借款。海外投资政策收紧后，万达成为房地产千亿阵营中首个出局的房企。

千亿分化

账面现金与到期债务比和负债率往往能反映出一家房企的偿债能力和安全边际。经济观察报记者发现，A股122家房企和H股58家房企的偿债能力排行榜中，前10强中千亿房企数量分别为5家和6家。

但是，在两地上市房企偿债能力排行榜中，最差的10家企业中，千亿房企数量分别为4家和6家，处于中间位置的只有7家。这意味着千亿房企阵营存在较为严重的两极分化格局。