住房40年变迁史:由“蜗居”向“适居”嬗变

文／刘一庆

房子不仅是容身之所，更蕴含着“家”的寓意。中国改革开放走过了风雨砥砺的40年，从上世纪60年代的平房，70年代的筒子楼，80年代的单元楼，到现在的高层复式等，从福利分房，到实现商品房转化，国人的住房条件和质量都发生了翻天覆地的变化。这种转化过程也是中国经济体制改革的过程。深刻地体现了时代的进步。

从酝酿、探索到正式启动，从分期分批推进到不断深化，再从福利分房制度终结到住房保障时代开启，我国关于住房制度改革的每一步措施都清晰可见。中国城市的面貌在房改政策下发生了翻天覆地的变化，高楼林立、道路宽敞，房地产也成为拉动经济增长的强动力。

大幕拉开住房改革初探索

改革开放之前，我国采取福利分房制度，绝大部分城镇居民的住房是租赁单位或房屋管理部门的房屋，仅少数居民拥有自己的房子。筒子楼是最典型的代表，一条长走廊串连许多单间，人口多、住房面积小、三代同居一室是当时住房条件的真实写照。

改革开放初期，中国人口增长迅速，人口与住房的矛盾日益加大。1978年，全国城镇居民人均居住面积仅3.6平方米，缺房户达869万，占城市总户数的近一半。

1978年是中国改革开放的起步之年，党的十一届三中全会召开，中国从此进入了改革开放的崭新时代。邓小平首次提出允许私人建房或者私建公助，中国开始试水住房制度改革。从此，中国的住房开始了从瓦房、平房到楼房、公寓、别墅的全新发展阶段。

1979年，中央资助西安（楼盘）、柳州（楼盘）、梧州、南宁等城市的房屋建设，并以土建成本价向居民出售。同年，福州（楼盘）在全国率先撤销“私人建房”的禁令。在1979年的秋交会上，穗港双方签订了引进外资建房的合同，我国第一批商品房由此诞生。

深圳（楼盘）作为中国第一个经济特区是邓小平“画的一个圈”，那1980年他发表的《关于建筑业和住宅问题的谈话》，则是画下了另一个“圈”。1980年1月，深圳经济特区成立了第一家房地产公司，也是我国有史以来第一家房地产公司。

邓小平指出，住房改革要走商品化的路子，由此拉开了住房制度改革的大幕。从1980年至1988年，是房改准备阶段。这一阶段仍执行福利分房制度，只是住房形态发生了变化。由筒子楼转变成了设施相对完备的单元房，居住条件上了一个台阶。

1980年6月，《全国基本建设工作会议汇报提纲》中提出：准许职工私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住宅。1981年，国家建筑工程总局和中国建设银行联合组建了中国房屋建设开发公司，成为我国第一家全国性房地产开发公司。

1982年中国宣布土地国有化，而且还限于城市范围。同年，国家有关部门设计了“三三制”补贴出售新建住房方案，即由政府、企业和个人各承担三分之一，并在郑州（楼盘）、常州（楼盘）、四平、沙市试点。不过由于在试点中暴露出住房建设资金不能自身循环等问题，国家和企业难以长期承受这种负担，因而于1985年停止了这种做法。

从1956年到1986年30年间，全国城市仅盖了7亿平方米住宅，按照50平方米一套，折1400万套，平均每年47万套。1985年国家对城镇住房进行调查，调查结果是人均住房面积仅2至4平方米。

1986年1月国务院召开了“第一次全国住房制度改革工作会议”，标志着我国住房制度改革进入整体方案设计和全面试点阶段。

此后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。1988年2月25日发布了《国务院关于城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》，拉开了中国住房体制改革的序幕。从此，住房逐渐变成了个人私有财产，此前沿袭多年的福利房逐渐被个人消费的商品房所取代。

1991年10月召开了全国第二次房改工作会议，确定了租、售、建并举，以提租为重点，“多提少补”或“小步提租不补贴”的租金改革原则。通过提高租金，促进售房，回收资金，促进建房，形成住宅建设、流通的良性循环。

1993年11月，国务院房改领导小组在北京（楼盘）召开了第三次房改工作会议，改变了第二次房改会议确定的思路，代之以“以出售公房为重点，售、租、建并举”的新方案。

1994年7月18日，国务院作出《关于深化城镇住房制度改革的决定》，标志着初步探索建立中低收入阶层为主的经济适用房和高收入阶层为主的商品房供应体系来提高我国住房保障水平的萌芽。《决定》的出台，开启了我国城镇住房商品化的大门。各地纷纷制定本地区房改实施方案，在建立住房公积金、提高公房租金、出售公房等方面快速发展。

1998年之前，我国住房保障政策处于萌芽探索阶段。从1998年开始，我国房改进入建立住房保障制度阶段。这一阶段对住房制度不断实行修改、完善，也可称为不断深化房改的阶段。

1998年7月3日国务院发布的《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》具有里程碑式意义，该文件宣布全国城镇从1998下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。这意味着取消福利分房，住房资源全面市场化，房子从分配型的计划经济走向了市场经济。

中国城镇住宅建设面积得到飞速发展，1997年才刚刚跨过4亿平方米大关，然而，仅仅过了两年时间，1999年就越过5亿平方米门坎，2001年突破6亿平方米新纪录。

住房资源的市场化拉动了内需，刺激投资，推动经济增长。数据显示，中国的房地产投资规模从1998年房改前的3580亿元，一路增长到2017年的14万亿元，20年间增幅达到40倍。房地产对中国经济的拉动还不仅限于自身行业，它对建筑及建材行业，家电、家具、汽车等制造行业，金融行业，家装行业、仓储、物流及交通运输行业，都有不同程度的拉动。