六个钱包买房现象或减缓:你越来越有希望住上这样一套房

时隔一年半，租赁住房又传来重磅消息。

自然资源部官网1月16日消息，同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房。

在此之前，已有包括北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都在内的13个城市开展集体建设用地建设租赁住房试点工作。

重大政策再扩围，意味着什么？土地市场、租赁市场又将掀起怎样的波澜？

建设租赁住房的土地从哪来？

既然是试点，就有所选择。

福州划定了住房需求强烈的仓山区、晋安区，采取统筹兼顾、循序渐进的方式，进行分批试点。首批试点的5宗地块共计约109亩。

南昌试点的重点放在了土地管理秩序良好、区域配套较为完善、产业集群和高等院校聚集度较高的高新区、红谷滩新区、青山湖区。

青岛虽没有划定具体区，但强调要建设在租赁住房需求量大、区域基础设施完备、医疗教育等公共设施配套齐全的区域和轨道交通站点周边区域。

海口首期试点拟选定1-2个地块，重点选择基础设施完备，医疗、教育、交通等公共设施配套齐全，有较大人口住宿需求的区域，特别是新市民聚集的城乡结合部。

贵阳第一批试点选择了云岩区、观山湖区、花溪区、乌当区、白云区、经开区、清镇市、修文县，强调重点产业功能区、城乡结合部等租赁住房需求较大的地方。

整体来看，租赁住房需求大、新市民聚集多、区域配套相对完善的地方，将成为集体建设用地建设租赁住房的“重镇”。

谁有资格参与试点项目建设？

根据公开的实施方案，集体建设用地建设的租赁住房项目，申请人为项目所在地的集体经济组织。集体经济组织经批准后，可通过联营、入股等方式，与市、区属国有企业合作开发建设，也可通过联营等方式选择社会资本运营。

为什么强调与国有企业合作？

中国农业大学土地科学与技术学院教授朱道林接受中新社国是直通车采访认为，集体建设用地建设的租赁住房属于保障性住房，其价格会低于市场价，一般会鼓励国有企业积极参与租赁住房建设。

利用集体土地建设租赁住房，也是响应国家“建立多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度”的要求。

相比之下，民营企业如果参与承担建设租赁住房，往往会遇到“算不过来账”的问题。

一位房企排名前30强的高管接受中新社国是直通车采访表示，开发商做租赁住房有两大难处，其一大量资金沉淀在租赁项目中，不能及时周转赚取利润，其二受制于高房价因素，国内做租赁住房的回报率普遍不足2%，收益低。

“即便集体建设用地的土地成本低一点，房租收益也必须覆盖土地成本、建设运营成本，资本才会有利可图。此外，鼓励国有企业参与进来也考虑到资产不会流失的问题，集体建设用地的所有权没有改变。”前述高管直言。

值得一提的是，在经历这轮房地产调控高压后，房企重资持有租赁项目的战线出现收缩迹象。2018年多家长租公寓还因资金链和经营问题出现爆仓，盈利难仍然是长租公寓当前面临的一大问题。

租赁住房有哪些红线不能碰？

社会资本难以进入集体租赁住房，还与这几条红线有关。

根据实施规划，集体建设用地不得出让、转让、抵押；集体租赁住房只能整体持有，不得分割登记、转让、转租、抵押；坚决杜绝变相开发建设小产权房；不得违规使用租金贷。

在具体出租方面，各地也有不同规定。

福州规定，合同约定租赁期限最长不超过6年，一次收取租金不得超过1年，不得含有自动续租条款。

南昌规定，合同约定租期原则上不超过10年，一次收取租金一般不超过1年。

青岛规定，最长租赁期限不得超过20年，具体承租人不得转租，一次收取租金不得超过1年，不得含有自动续租条款。

海口规定，集体租赁住房的出租年限不得超过10年，一次收取租金一般不超过1年，出租合同到期后原承租人可优先续租。

贵阳规定，合同期限不超过5年，一次收取租金一般不超过1年，合同期满后若双方无异议可续租。

上述红线也意味着，社会资本的退出成了一个问题。

在房企纷纷转型试图多元经营，追求稳定收益避免周期波动下，重资持有做租赁既是一块大蛋糕，也是一块烫手山芋。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，目前一些政策的规定，仍然是为了避免出现“以租代售”的情况，增加租赁市场供应，满足人们住房需求。倘若未来“租售同权”在此类项目中应用，集体建设租赁住房将迎来更多利好。

对租房者而言，最关心无外乎两点，其一是合适的地段，其二是适宜稳定的租金。如果相关医疗、教育、交通等配套完善，六个钱包买房的现象或有所减缓。

这背后，需要建立长期稳定的住房租赁市场。

严跃进认为，增加5个城市体现了改革试点扩容的态势。他预判，2019年下半年也会有试点工作，比如第一次名单和第二次名单没有覆盖的城市，包括西安、济南、苏州等也有进行试点的机会。

根据规划，到2020年福州、南昌、青岛、海口、贵阳5地将形成试点报告，并争取形成系列具有可复制、可推广价值的工作规则、标准、政策等经验和模式。