2019楼市八大悬念:房价怎么涨?房企如何做?

回顾2018，房地产行业发生了太多大事、要事值得被记录。

这一年，楼市调控政策经历由紧到松的结构性微调。前三季度，各地方坚持调控目标不动摇、力度不放松。到了第四季度，广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价，多城市下调房贷利率上浮比例，菏泽更是打响2018年放松调控第一枪。

这一年，行业分化格局加速，“有人欢喜有人愁”。千亿房企数量从2017年的17家增至30家，万科、碧桂园、恒大三家龙头房企合约销售均超5000亿元；另一面，部分房企目标完成率不达预期，中弘股份、华业资本(2.480, -0.11, -4.25%)等多家企业更是陷入债务危机，难以自拔。

这一年，房企纷纷开始自我颠覆，在地产主业之外寻求新的利益增长点。从特色小镇到长租公寓，从医疗大健康到新能源汽车。克而瑞认为，房企进军多元产业的步伐更加开阔，但缺少运营经验和产业资源的房企若是贸然进场亦可能会承受巨大风险。

告别2018，展望2019，楼市调控政策是紧是松？融资环境是回暖还是遇冷？房企“唯规模论”的发展理念是否适用？新的一年，房地产行业依然留下太多悬念待解。

政策：各地研究楼市“一城一策”方案

从2018年末到2019年首月，全国迎来新一轮政策调控潮。

克而瑞研报显示，2018年第四季度，广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价，多城市下调房贷利率上浮比例，菏泽更是打响调控放松第一枪。步至2019年，青岛高新区暂停“摇号售房”规则，珠海提出将探索放宽澳门居民在出入境、停居留、教育、购房等方面的限制。

“自去年年末开始，部分城市对房地产调控政策进行局部性、结构性的微调，这更多是对过去过度行政化手段的一种纠偏，更多让市场发挥作用。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉时代周报记者，政策微调属于正常的修复，不代表房地产政策发生转向。住房和城乡建设部党组书记、部长王蒙徽亦在全国住房和城乡建设工作会议上提出，2019年要以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。

值得注意的是，在2019年1月份地方两会期间，“一城一策”一词开始频繁出现在各省市政府报告中。据悉，目前福建、浙江、河南等省市均已提出将加快建立房地产市场平稳健康发展长效机制，研究制订“一城一策”方案。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者，“一城一策”本身是“因地制宜、分类指导”的导向，不过对于此类政策来说，在当前房地产市场下行的情况下，会有更多的新意。“第一是短期内各地政府不会强调政策放松，而是会继续强调“一城一策”的导向；第二是在具体执行过程中，往往各地会有放松的迹象。”严跃进表示，因为实际上一些大城市确实出现了交易放缓和价格趋缓等现象，所以各地政策公开或不公开的放松现象会更多。

房价：楼市回归理性

2018年，房地产市场波澜不断，充满悬念。上半年，一些城市的房价仍处于惯性上涨状态，甚至部分热点城市出现了“万人摇号，一房难求”的盛况。戏剧般的转折出现在年中，8月开始，市场明显转冷，销售开始疲软，金九银十也失去了往昔的繁盛。克而瑞数据显示，10月的单月业绩较9月环比降低10.5%。

随着整个行业遇冷，一二线城市、三四线城市在房地产销售情况呈现出较大程度的分化。根据国家统计局数据，一线城市成交下滑，2018年北上广深4个一线城市商品房成交面积比重在4月跌至最低，仅为1.8%，7月份比重升至3.3%，在11月份又落回2.2%。而32个二线城市商品房成交面积比重始终维持在30%上下。

受“去库存”政策和棚改货币化政策的利好刺激，三四线城市成交面积比重在8月份上升至69.3%的历史高位，但随后市场降温以及棚改货币化安置的收紧，项目去化情况有所下降，成交逐渐疲软。销售占比在11月份跌至66.9%。

上海易居房地产研究院研究员沈昕向时代周报记者表示， 2019年，随着调控效果的继续显现以及购买力的透支，预计全国楼市成交将整体回落，市场全面回归理性，但全国商品住宅成交均价继续上涨，全年涨幅在4%左右。

土地市场：成交体量仍将维持高位 房企布局逐步回归一二线

土地市场，不仅是楼市的晴雨表，亦是先行指标之一。

2018年，国内土地楼板价、溢价率走低，流拍概率相比往年也有所上涨，市场处于由热转凉的磨合阶段。土地市场的降温加剧了地块流拍现象的发展，导致不少城市的供地计划难以完成，如北京、深圳、厦门等热点城市完成度甚至不足三成。因此为了加快供应、平衡供求关系，去年年末不少城市加快了供地节奏，北京、南京更是放宽了土地出让条件，意图让更多企业参与到土地市场的竞拍中。

步至2019年，克而瑞预测，土地市场在成交体量维持高位的预期依旧存在。同时，在一二线城市地价回调、近两年三四线需求快速释放的情况下，过去一两年中，企业拓展至三四线甚至五六线城市的拿地趋势有所转变，将会转变为回归一二线以及重点三四线城市，此类城市的成交量、价回温可能性更大。

“土地价格方面，由于房企已经逐渐回归理性，对拿地的态度更为谨慎，不少企业在内部都提高了拿地前测算阶段的投资回报率，且资本市场环境走弱的预期依旧。2019年土地整体价格预计将持续走稳，市场也将迎来适合仔细甄别、抄底拿地的新一轮战略发展周期。”克而瑞表示。

房企规模化：千亿房企扩容将放缓 激进型企业遇流动性挑战

在楼市调控与融资收紧的双重压力下，房企“马太效应”愈演愈烈。

2018年，千亿房企数量从2017年的17家猛增至30家，其中阳光城、中南、富力、正荣、金科、中梁、金茂、融信等12家房企都是在今年迈入千亿房企行列。此外，2018年TOP50房企门槛也从2017年的381亿元大幅提升至550亿元，其中奥园及东原的全年业绩同比增幅都在80%以上。

部分房企销售规模再创新高，部分房企业绩却不达预期。据克而瑞报告，2018年，首开股份、当代置业、首创置业全年目标完成率分别为99%、98.9%、93.7%。而提出2000亿元目标的泰禾，在2018年仅实现销售额1456亿元（中国指数研究院数据）。

克而瑞预计，千亿房企的数量在2018年达到30家之后，未来规模的扩容进程将放缓，短期内将维持在30–35家左右。而对于目前尚在成长和高速发展中的房企而言，业绩规模仍将处于企业战略的重要位置。

相比业绩未达标，部分中小房企的境遇则更糟糕。2018年以来，随着融资渠道不断收紧，包括五洲国际、中弘股份、华业资本、上陵实业在内的多家与房地产有关的企业相继发生债务违约。

天风证券指出，整体而言，在2019年基本面下行，销售增速下滑，债券到期压力大，再融资空间有限的背景下，地产企业仍面临一定的压力。其中，存货变现能力弱、债务结构不合理的激进型房企仍面临流动性的挑战。