业绩规模稳健提升 恒大锁定利润高增长

1月7日，中国恒大公告2018年实现合约销售金额5513.4亿元，并提出2019年6000亿元的业绩目标。在“规模+效益型”发展模式及“三低一高”经营模式驱动下，恒大通过主动战略调整实现了业绩规模的稳健提升并锁定了未来利润的高增长，竞争优势凸显。

01规模增长稳健，全年业绩5513.4亿元

2018年中国恒大销售规模继续保持稳健增长，全年实现合约销售金额5513.4亿元、合约销售面积5243.5万平方米。虽然在政策调控常态化的背景下，2018年市场降温明显、行业整体规模增速放缓、多数房企去化不及预期。但恒大定位刚需的高性价比产品受调控影响较小，全年业绩进一步提升并超额完成5500亿元的销售目标。

同时，得益于强大的品牌形象以及不断提升的产品附加值，恒大的销售均价也稳步增长。数据显示，恒大2018年的销售均价达到了10515元/平方米，较2017年的9960元/平方米进一步同比增长5.6%。

图：中国恒大2013-2018年销售业绩情况

数据来源：企业公告、CRIC

02主动调整战略，强调规模适度增长

近年来，恒大坚定不移地实施“规模+效益型”发展模式，以及低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模式。从销售业绩的复合增长率上可以看出，恒大在5年复合增长率超40%的基础上主动进行战略调整，强调规模上适度增长，更加注重增长质量。2018年恒大在继续保持行业领先的同时规模增速更加平稳。同样，恒大此次提出了2019年6000亿元的业绩目标，也进一步表明了恒大转型“规模+效益型”发展的决心。

表：TOP3龙头房企2018年销售金额复合增长率

数据来源：企业公告、CRIC

03“规模+效益型”发展，锁定未来利润高增长

2018年，恒大在保持规模适度增长的同时，也实现了增长质量的大幅提升。截止2018年上半年，恒大已实现净利润530亿，同比大增129.3%，超过碧桂园、万科、保利、绿地四家房企之和；核心利润550.1亿，同比大增101.5%，创行业有史以来最高纪录。毛利率、净利率均处于行业较高水平。

由于房地产预售制的特点，营业收入的结算滞后于销售。基于恒大近年来稳健增长的销售业绩，我们认为其未来的利润高增长或已经得到锁定。可以说，在“规模+效益型”的发展模式下，强大的规模优势和良好的盈利能力都保证了其未来的利润水平将维持目前的高增长。

表：截止2018年上半年恒大、碧桂园、万科、保利、绿地主要利润指标（亿元）

注：A股上市房企毛利润计算中扣除“税金及附加”项

数据来源：企业公告、CRIC

另根据公告，截止2018年末中国恒大现金余额约为2012.4亿元，保持行业领先。我们认为，充足的现金流是恒大长期以来高速发展的有利保障。而在当前的市场调整期下，恒大多年来践行的“现金为王”战略也将成为恒大“规模+效益型”高质量发展的有力支撑。

04多元产业布局深化，综合竞争力进一步提升

在地产主业稳健发展的同时，恒大已形成了以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，高科技产业为龙头的产业格局。随着多元产业的高速发展，将为恒大贡献新的利润增长点。

其中，恒大以童世界为主打产品，目前已拥有海花岛、启东、长沙、贵阳、开封等13个文化旅游项目。在健康养生板块，恒大目前已布局三亚、海花岛澜湾、西安、郑州等9个养生谷项目，提供全方位、全生命周期的健康管理服务。同时，地产主业的高质量增长也为恒大进军高科技产业提供了强大的资本支持。2018年4月，恒大与中科院签署全面合作协议，计划未来十年投入1000亿共同拓展生命科学、航空航天、集成电路、量子科技、新能源等重点领域。

随着房地产行业增速放缓、行业集中度不断提升，强者恒强愈发明显，未来大型房企的竞争重心也从规模扩张向增长质量转变。近年来，恒大已主动调整战略，在保持规模适度增长的同时，更加注重有质量增长。2019年6000亿元的销售目标进一步表明了恒大转型“规模+效益型”发展的决心。而基于恒大近年来稳健增长的销售业绩，我们认为其未来的利润高增长或已锁定。