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2019年楼市展望:政策调控或结构化边际松动(2)

作者:未知 来源:搜狐焦点 更新时间:2019年01月10日 【字体:

三、房企转为“慢补库+快周转”模式

房地产行业融资渠道偏紧倒逼开发企业行为发生转变,可能采取“慢补库+快周转”的模式,带来2019年土地市场成交下滑,而房屋新开工增速缓降。

行为一:放慢补库存进程,谨慎拿地。

2018年土地成交面积和成交价款增速较2017年明显放慢,二者之间的缺口缩窄表明溢价率也在走低。且一二线城市降温幅度较大,不仅其土地成交面积同比负增,且土地出让金额占比下降。

预计2019年土地市场继续降温,成交面积较上年减少。客观上,行业融资渠道受限使资金面总体较为紧张,开发企业到位资金主要依靠企业自筹资金和定金及预收款,房地产企业的拿地能力总体在降低。主观上,开发企业或预期房价上涨幅度有限,贸然拿地可能“面粉贵过面包”。出于对行业利润空间的担忧,有能力拿地的房企拿地意愿也有所下降。加之销售增速下降,房企拿地行为更为谨慎。

行为二:尽快开工推盘,提高周转速度。

预计受到销量持续走弱的抑制,2019年新开工意愿可能下降。其中,三线、四线城市受销量滑坡影响新开工放缓明显,一线、二线城市开工意愿提升但无法改变总体开工增速下降的趋势。

但对于存量土地,房企仍然有动力以加快开工速度、缩短资金回笼周期并强化现金流管理,来对冲行业景气下行、规避资金风险,将前期已沉淀的土地储备和资金成本转化为产出。这有利于缓释新开工增速回落的速度。

四、开发投资增速小幅回落

土地购置费和建安投资是构成房地产开发投资的两大部分,其中建安投资占主导地位(占比超过七成),土地购置费次之(占比约二成),在2018年二者与相关指标均出现了不同以往的剪刀差。

土地购置费增速大幅超越土地成交价款增速。

土地购置费是分期支付的实缴土地款,计入当期开发投资金额,较土地成交价款存在滞后效应。土地购置费在2018年加速上涨,来自三方面原因:一是房地产投资统计口径的改变,从按形象工程进度改为按实际财务支出,土地款记账提前;二是拿地保证金比例提升,土地款收缴提前;三是房企对推盘回款的诉求提升,希望尽快取得土地证开工建设。

土地成交价款(及土地购置面积)反映当期土地市场交易的活跃度,是未来一段时间开发投资的一项先行指标。随着土地成交走弱逐渐反映在递延的土地购置费中,以及统计口径变化的影响减弱,预计2019年土地购置费将比上年下降。

建安投资增速显著跌破施工面积增速。

建安投资在2018年一直是负增长,并呈现和施工面积增速背离的走势,主要由于建安成本单价下降,与三四线城市开工比例提升有关。预计2019年一二线城市开工比例加大,建安单价可能较上年提升,施工面积和建安投资增速走势趋于一致。而新开工意愿特别是三四线城市开工下降,加之上年基数较大,2019年施工面积和建安投资总体增速可能有所回落。

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