房企融资潮继续升温: 日均超百亿 成本低至“白菜价”

融资闸门开启后，房企的融资动作便日渐频繁，不仅规模加大，成本也明显下降。具体而言，房企的融资成本基本告别两位数，主流房企的境外融资成本在6%-8%之间，境内公司债成本多在5%以内。部分渠道的成本甚至降至4%以下。

从去年年末开启的房企融资闸口，在近期继续扩大。且随着成本的下降，房企正迎来近一年多来最好的融资环境。

今年3月以来，房地产企业频繁发布融资信息。无论大型房企还是中小企业，都在此时寻求融资，具体方式涵盖配股、短期票据、私募、企业债等多种形式。密集程度堪称近两年来之最。

由于动作密集，3月以来，房地产行业的日均融资规模超过百亿，且成本普遍下降，除个别企业外，基本告别两位数的融资成本，部分企业的资金成本低至4%。

分析人士认为，此轮融资热潮的升温，既源于资金环境的改善，又有房企债务到期背景下的资金需求。随着市场下行期的到来，这些低成本资金可谓“雪中送炭”。

融资环境“近两年最好”

3月28日早间，万科企业公告称，于3月27日交易时间结束后，拟配售262，991，000股新H股，配售价为每股29.68港元。按照这一价格，万科配售所得款项净额总额预计约为77.8亿港元，这也是今年以来香港资本市场规模最大的再融资。

同日，碧桂园宣布，拟发行美元优先票据，用于现有境外债项的再融资。两个月前，碧桂园曾发行两笔合计10亿美元的优先票据。

3月26日，华润宣布，就总数为30亿人民币的贷款融资与一家银行订立了一份贷款融资协议，贷款期限为三年。

这批大型房企的融资动作，将此轮融资潮推向顶点。中原地产指出，今年3月以来，房地产企业的融资规模已经接近3000亿元，日均融资规模超过百亿。其中，最近几天的融资动作尤为密集，日均融资规模接近200亿。

此轮融资闸门于去年11月开启，当时，融资市场已经低迷将近一年。一些房企曾发布融资请求，但由于各种原因被监管层驳回。

融资闸门开启后，房企的融资动作便日渐频繁，不仅规模加大，成本也明显下降。具体而言，房企的融资成本基本告别两位数，主流房企的境外融资成本在6%-8%之间，境内公司债成本多在5%以内。部分渠道的成本甚至降至4%以下。

比如，华远地产于3月27日发行的一笔5亿元短期融资券，利率仅为3.94%。世茂于前一日发行的10亿元短期融资券，利率为3.67%。龙光等中型房企发行的公司债，成本也低至6%以下。

东北证券指出，3月下旬以来，房企的融资成本大多低于公司2017年、2018年发行的相同期限的产品，但较2016年发行成本仍较高。

尽管如此，仍有房企人士向21世纪经济报道表示，这是近两年来最好的融资时点。因为，“融资环境再怎么好，也很难再回到2016年了。”

决定下一轮市场先机

房企融资热潮再起，与大环境的放松有关。2018年以来，央行先后五次降准，如今银行间流动性相对充裕，为房企融资提供了天然的窗口期。

从企业自身角度，2019年，房企的大量债券即将到期，为了缓解债务到期压力，企业的融资意愿普遍较强。

尽管很多房企在2018年取得了历史新高的销售业绩，销售回款规模较大，但来自二级市场的融资成本仍然较高，且四季度开始，房地产市场明显降温，影响了销售进度，导致企业的资金状况并未有实质性改善。富力等部分房企就面临较大的短期债务压力。

针对万科在港股配股的行为，标普的评价为，此次融资将小幅改善公司的资本结构，并有助于缓解其债务融资需求。

标普表示，万科2018年利润增长率在一定程度上抵消了公司债务快速扩张带来的不利影响，从而带动其杠杆率小幅下降。但鉴于土地成本上涨、房屋售价基本持平，2019年公司的物业开发板块恐难以继续录得37%的高毛利润率。

该机构认为，要想在当前BBB+评级下保持足够的缓冲空间，万科仍需要强化自身的财务管理。

和万科一样，随着市场下行期的到来，大部分房企都将面临利润缩水的压力。加之债务压力降临，房企对低成本资金的需求十分迫切。

中原地产首席分析师张大伟认为，低成本的资金还决定着企业能否在下一轮市场中占据先机。因为春节之后，土地市场已经出现复苏态势，其中二线城市的土地交易明显升温。

根据中原地产的统计，截至3月25日，3月已有11个城市的卖地金额超过50亿元。在合肥、郑州、长沙等二线城市，土地竞拍的轮数明显攀升，溢价率普遍也高于去年末的水平。

张大伟指出，随着棚改退潮带来的三四线楼市降温，房企拿地区域正在向一二线城市回归，对土地的争夺将更加激烈。因此，未来房企对资金的需求仍然较大。但从趋势看，后续房企融资的难度有望继续降低，资金价格也将有所下探。