香港一手房空置税下月立法 房价进入下行通道

在不吃不喝近20年才能买得起一个小单元的香港楼市，被誉为“炒房杀手”的空置税即将正式征收。

据香港经济日报，空置税草拟法案已大致完成，准备下月提交立法会讨论。

自去年6月香港政府提出一手楼空置税后，香港楼市逐步进入下行通道。在业内看来，还未正式征收的空置税对楼市已起到一定的威慑作用。内地虽然对此呼声较高，但由于空置率标准难以界定，房地产税正加快推进，暂无跟进可能。

港版空置税直指开发商捂盘惜售

在去年5月出席立法会时，林郑月娥就大批开发商捂盘惜售，“现在楼房单位极度短缺，所有房屋都要用来住，而不是囤积或用来炒卖”。

去年6月28日，港版空置税出台，将对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”，相当于该单位应课差饷租值的200%，即相当于两年租金，且大约相等于楼价的5%。

而其后的大背景，正是香港房价持续高涨。从2016年初开始，香港房价连涨25个月，涨幅高达38.5%，并连续18个月刷新最高纪录。

在当时宣布推出空置税的新闻发布会上，香港特区行政长官林郑月娥表示，房屋政策新措施不是为了遏制房价，而是为了达成三个目标：令资助出售单位更可负担、增加资助房屋单位供应并加强支援过渡性房屋供应，以及促使一手私人住宅单位尽早推出市场。

需要指出的是，香港的整体空置率并不高，当地私人住宅的空置率已由2012年年底的4.3%下跌至2017年年底的3.7%。

不过，具有香港特色的空置税，只面向一手楼，针对的是开发商捂盘惜售，与其他发达国家一手二手都征税的情况还不太一样。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,香港征收空置税还是有必要的，因为香港的土地供应不足，开发商为了保证房价上涨，捂盘惜售较多，加剧市场供不应求，导致香港房价一直居高不下。如今粤港澳大湾区启动,香港若不在房地产行业进行主动监管，极高的房价很有可能会拖累香港发展。

他续称，现在通过征收一手空置税，挤压开发商手中的楼盘，让新房尽快出售，进而平抑房价，确保粤港澳大湾区的政策效应可以达到实际效果。

资深地产研究人士李宇嘉认为，香港本身是自由港，航运和贸易金融等支柱产业税收较轻，唯独房地产税收较重。若不对房地产征收重税，资产泡沫会重；再者,香港不会增加太多土地供应，且香港开发商运营模式多是囤地，然后缓慢开发，这对供应是不利的。所以，出台空置税也是希望能将已有的土地尽快投放出来，增加楼市供应。

空置税的威慑

香港一直深陷于“高房价之困”,连续九年稳坐全球房价最难负担城市榜首，属于“极度负担不起”之列。

华尔街见闻此前提及，香港连续8年成为全球最难负担楼价的地区，楼价与收入比率由2016年的18.1倍进一步恶化至19.4倍，数字为历来最高，香港人不吃不喝近20年才能买得起一个住宅单位。

而空置税的出台对市场“威慑作用非常明显”。

据香港差饷物业估价署公布的数据，自2018年7月香港房地产市场进入调整以来，截至去年12月香港楼价已连续下跌5个月，累计跌幅超过9%。其中，2018年12月，香港住宅销售量仅有2060套，相较于6月份高峰期的6713套，下降了69.3%。

进入2019年，香港楼市明显企稳，今年前两个月一手楼和二手楼成交渐趋活跃。根据美联物业的数据,今年1月香港新盘销售逾1900套，2月新盘销售约800套。

在宋丁看来,香港楼市去年已经出现波动,空置税显然有一定影响，但更多的是多种因素综合效应。“过去香港房价一直在涨,积累了一定风险,也有一定的下行压力。今年香港楼市趋稳，有小幅下降空间，但不会出现大幅波动。”

不过,今年1月11日，自退休后首次站在镁光灯下的李嘉诚表示：“今年香港楼市波动会更厉害，买楼要量力而行。”

会德丰主席兼常务董事吴宗权对于香港楼市同样保持着审慎的态度，直言“今年这个市场不容易看”。

业内看来，2018年至今，全球贸易摩擦带来的宏观环境变差、美联储加息带来的超低息环境结束，以及空置税等政策收紧因素，香港房地产市场面临下行压力。

内地呼声极高但暂无跟进可能

香港空置税即将提交立法，内地是否会跟进？

业内称，空置税之所以迟迟未列入改革议程，主要原因在于技术层面：住房空置率不好统计。首先，空置多久算是空置，缺乏统一标准；其次，依靠水电煤气表数进行监管，在智能电器日益发达的年代，很容易被规避。

用中央财经大学教授郭田勇的话说，由于没有统一的标准，界定空置率在技术层面上存在难度。空置税的出台需要做好前期论证工作，如果相应的标准得到界定，适时推出空置税也并无不可，这对房屋回归自身的商品和居住属性很有帮助。

“其实内地对空置税的呼声很高。”李宇嘉称，“内地只有交易环节的税收，房屋空置成本很低，再加上租金回报率很低，空置的房子很多。从这个角度来讲,征收空置税是必要的,而且若征收空置税,这些房子必须投入租赁市场，增加市场供应。”

但是多年来，内地官方对住房空置率如何界定一直是空白，也没有发布过官方数据。

住建部原副部长仇保兴曾公开表示，我国房屋空置率比较高，不同城市空置率是不一样的，像鄂尔多斯空置率是70%，北京空置率在百分之十几到二十。而从国际上看，一般采取了空置税的国家空置率接近5%左右。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告显示，中国家庭住房自有率超八成，城镇地区住房空置率21.4%，二三线城市空置情况更严峻，其中蕴藏的风险不容忽视。2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。

按照国际常见标准，空置率10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡；10%～20%之间为危险区间；20%以上为房屋库存严重积压。

李宇嘉提醒道,内地征收空置税是必要的,但较难实施。首先，没有办法统计空置房，这是很基础的东西。其次，如何界定6个月以上的空置房，这在香港比较容易，但在内地特别难。

“内地暂不会征收空置税，全国两会正在讨论房地产税的推进，就不需要同时开征两项重头税，香港征收空置税主要是针对开发商的。”宋丁认为。