详解:龙头房企在严厉调控下实现逆市飘红深层原因

每经记者 吴若凡    每经编辑 魏文艺   

2018年，全国房地产销售额创下近15万亿元的新高；同时千亿房企扩大至30家，头部房企的市场占有率进一步提高。据中原地产研究中心统计，截至3月27日，已有42家上市房企发布2018年年报，其中七成房企的利润上涨。

值得注意的是，2018年涌现出一批发展迅速、增长惊人的房企，如新城控股、中梁地产、阳光城、金茂等，均在这一年实现了业绩上的突飞猛进。

如新城控股近日公布的业绩显示，2018年实现2210.98亿元的合同销售额，完成了销售目标的122.83%，销售额同比增长74.82%，并首次跻身行业TOP10。

那么，在调控最密集的2018年，这些龙头房企靠什么实现了业绩上的巨大增长？

为此，《每日经济新闻》记者特别聚焦新城控股，试图剖析其2018年销售额同比增长超七成、在TOP10房企中增速名列第一的深层原因。

聚焦1：如何研判市场大势

“现在的市场，光有勇气没用。对大势的预判，才决定企业之后的命运，企业首先要有清晰的大势预判。比如调控严厉的一二线城市，如果固守，一方面没有土地供应、一方面没有房价上涨，势必不可能从中获得业绩增长，结果只能靠卖项目艰难度日。”一位接近新城控股的业内人士告诉《每日经济新闻》记者，新城控股2018年的业绩增长，颇受益于战略判断。

截至2018年底，新城控股已进入国内98座城市，包括上海、天津、重庆、杭州、南京、苏州、青岛、西安、成都、宁波、长春、常州等，全国开发中或已完成项目为461个。

上述人士表示，新城在住宅方面贯彻“以上海为中枢，长三角为核心，向珠三角、环渤海及中西部地区扩张”战略布局。

其透露，新城是以全国化布局寻找机会性城市进入，比如综合考虑当地人口、消费市场满足等投资模型，看市场、人口、商业的业态，来判断是否进入，布局何种产品。比如三四线城市，新城是以当地商业中心为定位，很多商业综合体进驻之后，会带动很多合作品牌在当地的“首次进入”，带动当地的消费升级。

记者了解到，目前新城的商业，布局在省会城市和一线城市的有34座，布局在地级市的有44座。另外，新城在北海、钦州、汉中、延安、泰安等次级城市，也均有布局。

“比如安徽，很多地级市都是人口大市，山东也是，比如临沂有着一千多万人，经过市场调研部门和第三方机构的共同分析发现，这类城市的年龄、消费水平、男女比例、品牌喜好、消费层次等都有商业服务的空间，所以开展了拿地，并且后期的运营也是基于这些大数据的商业智慧化运营。”新城控股一位内部人士表示。

其告诉记者，在很多新进驻的城市，新城先做的都是综合体，这是很多开发商不具备的能力。而新城的商业综合体有大量配套住宅和少量可售商铺，这部分现金流可以平衡大商业的成本，好的项目能覆盖70%~80%的成本。]

聚焦2：如何实施战略

就目前新城控股的拓展模式而言，“以商业带动”依然比较明显。

上述内部人士表示，在新城内部，分住宅开发事业部和商业开发事业部，在对当地的区域市场土地、地方政府进行尽调后，通过商住协作，来尽量占据当地市场份额。

“具体来说，商业可以成为投资拓展的急先锋，熟悉当地市场，后续住宅团队再进驻，并开始深耕，不断提高市场占有率、美誉度。”在其看来，通过商业的发展，来带动地块商业环境提升，也能有效提升住宅类物业的去化速度。