保利发布2019年地产白皮书:对未来楼市的20大研判!
作者：未知 来源：楼市头条 更新时间：2019年03月07日 【字体：大 中 小】
一年一度，如约而至。
3月5日，央企龙头房企保利发展发布了《保利2018-2019年房地产行业白皮书》。这也是保利连续第3年发布行业白皮书。
一切周期性行业，最难的就是在不确定性中找到确定性，于无声处听惊雷。
事实证明，保利可能是这方面做得最好的企业之一。即便在瞬息万变的今天，通过深度研究行业逻辑和趋势，公司在保利周期理论的框架下，准确地判断了地产行业的诸多未来走势。
复盘2018年，《保利2017年房地产行业白皮书》中的不少预测得到验证。
比如，保利曾提出“2018年上半年比下半年好，市场氛围逐季度走弱”。正如我们所知道的，2018年7月政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”，紧锁市场预期；而市场运行周期的全国性“拐点”确在第四季度出现。
正因为此，每一年的保利白皮书都备受外界期待。其成功也证明了，从详实的数据、扎实的研究和缜密的逻辑出发，结合过去经验推演地产行业未来，是一项可靠途径。
又经历了一年风雨的洗礼，保利发展迈上4000亿元的台阶，对市场有什么新思考和新沉淀，尤其引发关注。
本次白皮书的主线分成两条，第一部分是保利的行业生命周期理论，从短周期阐述；第二部分保利从市场运行周期的角度分析，从增量和存量两个方面入手寻找行业机会，把脉中长期趋势。
保利认为，2019年全年市场将延续调整，但局部窗口显现，先行一二线城市将有望率先筑底。
我注意到，超过6000字的全文中，“保利”二字只出现了两次——不同于“自嗨式”“商业式”白皮书，这是一份真正面向全行业、立足于知识分享、致力于交流思想的白皮书。
干货满满，这是市场头部发展商的诚意和担当。
行业变革正在发生。在楼市的十字路口，与其拔剑四顾心茫然，不如借助专业者的视角，拨开错综复杂的迷雾。
如果你关注地产行业，那么你不应该错过这份白皮书；如果你和地产有交集，那么更不应该错过这份白皮书。
为此，我们专门提炼了今年白皮书中最精华的20点，以飨读者。
在第一部分，保利将生命周期理论分从人口和城市两个角度行了阐述。
从人口来看：
1
人口规模已告别高增长的数量红利。
中国人口增长率的高峰期已过，2020年中国人口预计为14.2亿，2030年总人口达到14.5亿的峰值。90后有2.1亿，而00后仅为1.6亿，人口总量进入高位区间，新生人口规模趋势性下滑已不可逆转。
2
巨大的人口基数下，人口素质提升和城镇化迁徙等结构变化，带来人口质量红利。
随着工业化推进、经济高速发展，高等教育得以大规模推广，过去十年间，我国国民受教育程度显著提升，人口素质红利待爆发。
3
人口周期转变，人口迁移形势随之变化。
从2014年之后，农民工出现回流现象，从而引起三四线地产市场的爆发。
而未来2.5亿高等教育群体的迁移将深刻改变中国城市格局，人才竞争决定未来城市格局之变。
从城市维度：
4
“南强北弱”从GDP占比和资金流向上都得到了证实。
北方区域GDP贡献度普遍下滑，其中东北下滑最为明显；而以武汉为首的中部和以成渝为首的西南区域贡献度显著提升。
从社会融资规模看，长三角及珠三角的资金汇集能力仍在提升，而除京津冀以外的广大北方区域，资金吸引力下降较为显著。
5
区域核心城市的贡献度继续提升。
三大城市群，京津冀核心城市贡献度最高、长三角、珠三角核心城市贡献率略有提升但幅度不大；
北方区域其他核心城市贡献比例不高，未来优势发展资源有进一步向核心城市聚集可能性；
中部区域，武汉区域贡献度提升显著提升，而郑州、南昌在省内经济优势地位虽有提升趋势、但暂时优势仍不明显。
