保利发布2019年地产白皮书:对未来楼市的20大研判(3)

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本轮全国周期是从去年3季度开始趋势性走弱，全国性市场“拐点”出现在四季度。本轮周期中，全国范围内不同城市市场“春夏秋冬”同时都存在，城市轮动分化，不同城市的周期阶段差异大。

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行政手段在本轮调控中色彩浓厚，对市场供求价的直接影响较大，但政策效果存在一定程度对冲，如限购限贷降低有效需求，而限价、摇号则传导“产品性价比及稀缺性”信号。

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本轮房价涨幅超以往任何周期，房价和购买力错配，三四线城市购买力透支下带来更长的寻底期。

随着资金从三四线城市向一二线城市回流，预计全年市场将延续调整，先行一二线城市将有望率先筑底。

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过去20年，增量开发市场的高盈利性，是房地产行业高速发展的逻辑基础，大量资金涌入推动行业高速增长，同时反过来成为社会融资利率高原的保卫者。

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近年来，增量开发的高盈利性已出现趋势性下降，房企的毛利率逐渐向社会资本平均回报水平回归。

从经营市场的的角度，保利认为市场的发展逻辑是增量市场开发要回归理性，才能让存量市场崛起。

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存量经营与增量开发一样，存在市场周期波动规律。关注运行周期规律，分析供求关系、政策环境等因素，从中可以寻找规律和机会。

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存量经营比增量开发市场更不均衡，聚焦少数头部核心城市，关注国外资本的进入。

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行业高位即时调整，很大程度上避免了市场出现1991年日本、1998香港和2008年美国的危机情况，从而行业发展更具韧性。

保利相信，增量市场规模未来5—10年仍将维持十万亿+，为还需要时间培育的存量市场提供了更大的动能基础和时间缓冲。