楼市上演“冰火”现实剧,市场分化愈“演”愈烈

4月份，众多美剧迷期待已久的《权力的游戏：冰与火之歌》第八季上演，国内楼市也正演绎着一场冰与火的现实剧。

4月16日，国家统计局70城房价出炉，楼市“春天”在这些数据中得到清晰的验证，其中尤以一二线最为明显，部分三四线则陷入低迷、收缩。

市场分化之下，“因城施策”的调控也发生分化，在一些城市限售到期、“抢人”大战爆发的同时，一些城市却收紧了调控，各个城市间的调控节奏和具体措施都明显不同，不过，“防止房价大涨大跌”成为基调。

楼市“一刀切”的时代彻底过去了。中国房地产市场和调控正在进入一个新的时期，城市之间的分化将是长久的趋势，包括增量与存量市场均是如此。增量市场将发生在二次城市化的城市群和都市圈；一线城市等普遍已进入存量市场，开发商运营进入深水区。

多城政策松动

4月16日，国家统计局3月70城房价数据显示，一二线和强三线城市全面回暖，一线热度明显上升。

70大中城市中有65城新建商品住宅价格环比上涨，是2018年11月以来的新高。2月为57城；此外，70城房价全部同比上涨，全部超过去年同期水平，一线城市同比上涨4.2%。

环比数据显示，丹东涨幅1.9%领跑全国；一线城市中，北京新房价格有所回暖，广州则领跑新房涨幅。上海、深圳环比微跌。北上广深分别涨0.4%、跌0.1%、涨0.8%、跌0.3%。

统计数据似乎并不能反映一线城市市场的热度。以深圳为例，上周末，深圳豪宅大盘半岛城邦四期开卖在即，多名意向购房者赶往销售中心。备案价格显示，四期新房9.2万/平方米起，而三期二手房最高报价高达17.5万/平方米，在政府限价政策下，深圳再次出现了豪宅套利机会。

中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，“从去年第四季度的后两个月，一二线城市就开始出现利率下调，包括一些限制性政策也出现了松动。部分城市楼市开始向上走”。

在统计局公布的房价数据中，赣州、韶关是为数不多的3月新建商品住宅价格环比下跌的三四线城市。

以赣州为例，去年住宅成交283万平米，同比增幅32.8%，目前不足30万平米的存量，去化周期不到两个月。但根据中指院数据，去年12月份赣州房价已现疲态，在连涨11个月后变成下跌，跌0.09%，均价为7925元/平方米。彼时起章贡区、南康区、赣县区均出现明显回调。而韶关的房价已连续两个月下跌。2月韶关环比跌0.1%，1月份则是环比微涨0.5%。

三四线城市的疲态在房企财报中亦有显现。如万科计提南充项目存货跌价准备1.5亿元，绿城计提浙江绍兴诸暨市绿城广场项目0.09亿元。

原地产首席分析师张大伟认为，个别三四线城市房价下跌，并不能断言三四线楼市已经出现全面下挫。现阶段，三四线楼市还运行在高位，但分化的情况已经出现，“有些区域市场的确熄火了”。

且目前市场真正“熄火”的城市，多具有一些共同的特点，即缺乏经济支撑、人口外流等“城市空心化”的特征。相比之下，很多三四线城市楼市运行仍然良好，比如部分位于都市圈的三四线城市，以及具有产业、资源等优势的三四线城市。