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房企四大派系论剑:粤军领头浙系哑火

作者:未知 来源:人民网-国际金融报 更新时间:2019年04月08日 【字体:

地产赛道,百舸争流。

随着年报的陆续“揭晓”,一片数字矩阵间不仅折射出每家房企的自身发展,也直接影响到其所属派系的队伍表现,有强者恒强的欢愉,亦有日薄西山的无力。

粤系独占鳌头

从2016年起连续三年,房企三强的龙头宝座成了粤系房企的内部竞争,碧桂园、万科、恒大三家轮流坐庄,较其他房企几个“身位”的领先差距也让市场相信,三巨头的格局在未来依然要持续一段时间。即便是距离三强最近的融创,其董事会主席孙宏斌也坦承:“前面的我们追不上。”

相较于同行仍在加速冲规模欲突出重围,云巅之上的三强已然准备由高速增长转有质量增长,将目光望向更远的天空。即便如此,三强的年报依然各具看点:碧桂园的规模、万科的战略、恒大的利润。

2018年,无论是销售还是拿地,碧桂园都呈现出控制的态度。不仅业绩会相较以往显得拘谨约束,此前一贯披露的合约销售业绩也改为公布权益口径,碧桂园董事局主席杨国强在会上将这一变动解释为“希望让大家一目了然碧桂园的销售情况”。

不过即便如此,碧桂园共计5018.8亿元的权益销售金额,也让市场对其流量金额冲向的高度充满好奇与惊叹。

去年,“提质控速”的碧桂园开始加码发展农业与机器人,因此今年碧桂园的年报首次出现了12.24亿元的研发费用。

在杨国强看来,“机器人业务研发的成本不是很高,不过研发成功之后量产需要投资资金,而量产之后就有效益了”。杨国强颇为自信道:“相信在明年的业绩会上,你们会很开心看到我们努力的成果。”

虽然规模不及碧桂园,但恒大全年的净利润整整高出“宇宙第一房企”200多亿元,达722.1亿元,较2017年增长106.4%,净利润率达15.5%,相较2017年上升4.2个百分点。

再次稳坐“利润王”也让恒大集团董事局主席许家印对造车充满信心,即便明知新能源汽车造车难度大,恒大依然定下了3至5年内要成为世界上规模最大、实力最强的新能源汽车集团。

“车间主任”出身的许家印对于造车似乎势在必得。据媒体报道,3月31日,恒大内部下令,要在全集团系统在册员工内海选人才,进入恒大新产业:汽车集团、新能源科技集团和动力科技集团。计算下来,这一波从老恒大转移进新产业的人才总数至少将达到1975人。

恒大这么做的理由是:进一步加强新产业集团团队建设,打造一支思想过硬、作风优良、敢打敢拼的恒大铁军,实现员工队伍与集团公司共同发展。

因此,对于新产业的发展,恒大不仅一掷千金,人力方面也不遗余力予以倾斜。

虽然同为龙头,但在多元化的发展上,似乎碧桂园和恒大在左,“标杆”万科选择往右。

自2018年下半年在内部会议提出“活下去”、“收敛聚焦”等口号以来,2018年的业绩会上万科再次讨论了地产行业未来面临的高度不确定性,并重申“聚焦主航道,巩固提升基本盘”的发展方向。基本盘涉及处于核心地位的开发销售业务,以及被归类到“其它业务”的物业服务、租赁住宅等业务。

万科集团董事会主席郁亮现场反问媒体,“我们的地产业务这么赚钱了,还能指望找到更赚钱的业务吗?是不是能找到比地产更赚钱的业务?”随后他给出否定的回答。

因此,万科在年报中就提及寄托新业务取代房地产的可能性之难:至少需要建立6个千亿级业务,才能再造一个“今天的万科”。

粤系军团竞争的残酷在于三巨头光芒太过耀眼,一定程度上会遮盖其他企业的发展。

除了上述三家,不断变强的华润置地、负债冲规模的富力、千亿后降速的雅居乐、正在踏上千亿征程的合景泰富、湾区“旧改王”佳兆业等都是粤系房企内不可忽视的角色。

闽系势头凶猛

相较于第一梯队的“气定神闲”,二梯队的闽系房企始终行走在不断奋进的路上,更直观的变化在于,有别于此前外界给闽系房企贴上的“高杠杆”、“激进”标签,世茂、阳光城等闽系房企则让市场更多地看到了稳扎稳打的力量。

今年的世茂业绩会,是许世坛自2019年初出任公司总裁以来首次独挑大梁。

少将挂帅下的世茂也交出了一份颇为亮眼的成绩单:2018年世茂实现签约额1761.5亿元,同比上涨74.8%;完成营业额855.1亿元,同比上升21.4%;实现核心利润117.3亿,同比上升25.3%。

这一成绩排名行业11位,但世茂对此显然并不满意。在业绩会上,许世坛再度流露出对规模的渴望,他直言:“去年是11名,还能不能往上走,我相信应该吧”。毕竟,在高光时刻,世茂曾位居行业第8。

即便如此,谈及未来业绩,世茂依然审慎,其将2019年的销售目标定在2100亿元,同比增幅约20%。许世坛坦言,这一目标制定得确实比较谨慎,但其相信在“2100亿上还可以多做一点”。

土储方面,世茂会持续投入销售的40%、回款的50%用来买地,而其近来的动作也释放出其加码收并购端的力度,据相关统计,今年一季度,世茂新增的货值中,有接近85%是通过收并购获得。

许世坛在业绩会上表示,今年一季度,世茂已经发生很多重大的投资,其中就包括对一些中小型甚至大型开发商的收购,“我们跟排名前20、前50、前100的(房企)都有一些收购项目,已经谈好了,或者已经在转股了”。

上述这些投资,率先揭晓的是泰禾。3月下旬,短短一周时间,世茂已经从泰禾手中购入了杭州蒋村、南昌茵梦湖、漳州泰禾房地产开发有限公司3个项目的相应股权,总交易对价为28.19亿元。

这或许仅仅是个开始,许世坛曾透露,世茂和泰禾已经达成了战略合作。“现在只公布了两个项目,我不好多说其他。可以透露的是,我们之间的合作不止这两个项目。”许世坛强调,这只是合作的一部分,“实际上我们合作的范围要大很多”。

这三笔在外界看来颇为“划算”的买卖,也为世茂今年征战二级市场铺垫了一个不错的开端。

同为闽系的阳光城,在“中海四子”合体后也交出了一份不俗的成绩单。

2018年,阳光城全年实现销售额1628.56亿元,其中权益销售额1183.25亿元;营业收入为565亿元,同比增长70%。

负债方面,阳光城扣除预收账款的资产负债率为60.84%,同比下降6个百分点;净负债率虽然同比减少70个百分点,降至182.22%,但依然高于行业平均负债水平。

现金流方面,阳光城2018年的平均回款率达到80.05%,期内经营性净现金流入218亿元,同比增长147.55%,连续两个会计年度保为正。这主要得益于深谙财务智慧的吴建斌加盟后对阳光城财务层面的管控成效立显,毕竟此前阳光城连续四年经营性现金流净额为负数,让市场一度质疑其蒙眼狂奔。

即便如此,对于阳光城来说,2018年依然是个“多事之秋”,先是大股东阳光控股几乎将全部股份质押,随后又公开号召全体员工增持阳光城股票,股价、资金、负债等一系列问题随之显露,总裁朱荣斌坦言:“2018年,阳光城的基础确实不太好,到了2019年,我们就从容很多了。”

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