楼市冷清房价涨幅不明显 到底谁在炒作燕郊抢房氛围?

燕郊有某些不限购的楼盘销售较好，大部分是北京来的客人   

中原地产的数据显示，今年春节过后，燕郊房价呈现出回暖迹象，目前燕郊二手房月成交量已经回到千套水平，成交活跃度有所提升。不过，北青报记者前往燕郊实地采访发现，多个售楼处看房客都很少，多数冷清。据某售楼处一名工作人员介绍，燕郊楼市稍微有一点回暖，但在限购条件下，大火的可能性不大。有业内人士认为，当地开发商、销售代理公司、地产中介等利益关联团体，联合炒作政策放松及其他期望中的规划利好消息，营造抢房氛围。

变化

二手房成交均价连续六个月回升

或与每年的“春季攻势”有关

燕郊楼市的一举一动都备受市场关注。这些年，燕郊楼市大起大落。从大众心理上接受的每平方米1万多元，到2017年最高点时逼近每平方米4万元。

2017年3月22日，廊坊市主城区、北三县、固安及永清限购，外地户籍限购一套且提高首付比例；4月5日，三河市限购实施细则出台，进一步提高二手房交易成本；6月3日，廊坊市限购升级，外地户籍需有3年社保或纳税证明，本地户籍限购2套。楼市随后一路暴跌，普遍下跌30%甚至腰斩。

去年年底，一路跌到冰点的燕郊楼市又有了回暖的迹象。链家数据显示，2018年10月，燕郊二手房参考均价仅为16269元/平方米，但到2018年12月，燕郊二手房参考均价已经涨到17462元/平方米，2019年1月，二手房成交均价为18532元/平方米。

对于燕郊楼市，中原地产分析师张大伟认为，燕郊楼市本身的市场利好的确出现，包括最近通州与北三县协同发展以及地铁建设的预期等。但从市场发展看，春节期间市场成交冰封，3月份必然会积蓄大量的购房客户。这种情况下，炒作更有可能会影响市场。“当然，这些炒作主要是在当地房价的确下跌不少的基础上。”

实际上，燕郊乃至整个“北三县”楼市每年一般都有一波“春季攻势”。2017年12月-2018年2月，燕郊房价同样出现一波较快反弹。其中2018年2月环比上涨2.38%。但炒作之后，燕郊房价随后继续下挫，甚至出现跌幅扩大的情况。

探访

涉购从严无法规避社保

成交量不高且房价涨幅不明显

4月5日，北青报记者来到燕郊著名的“售楼一条街”，这里汇集了燕郊绝大多数售楼处和房地产中介，巅峰时，这里曾云集几十家中介和数百名街头拉客的卖房掮客。北青报记者此前曾在不同的时段多次探访过这个地方，这里几乎是燕郊楼市的风向标。2017年最严限购之后，这里的大多数中介都关门了，多数中介人员都远走大厂、秦皇岛一带，“售楼一条街”一度非常冷清。

4月5日下午，北青报记者再次来到“售楼一条街”。一名中年女子介绍，她是上个月来到这里拉房客的，一个月3000元保底收入。

北青报记者跟着他们探访了数个售楼处，发现售楼处看房客都很少，多数冷清，售房处工作人员几乎都在闲聊或者刷手机。据某售楼处一名工作人员介绍，燕郊楼市稍微有一点回暖，但只要限购不放开，大火的可能性不大。他们开发70年产权的住宅，必须具备燕郊3年的社保或者纳税，北京来的投资买房群体没法入手。

有没有办法规避社保或者纳税？对此，某售楼处工作人员表示，这要是放在以前燕郊有专门的人帮忙代办社保或者纳税，现在政府查的严，已经没有人敢做了。

为何生意不太好，但几乎每个售楼处都开张了？对此，某售楼处工作人员表示，一方面燕郊楼市确实有好转的苗头，大家都怕踏空。另一方面，燕郊楼市的限购明年就要满3年了，限购之后开始在燕郊交社保的人群很快就将拥有购房资格。所以现在很多工作也是在为后期做准备。

燕郊链家地产一名客户经理告诉北青报记者，实际上燕郊楼市依然是买房市场，成交量略有反弹，但是跟此前相比，依然处在很低的位置。业主挂牌价的升高只是一个预期，而在成交量不高的情况下，成交均价等数字并不能准确反映燕郊楼市的实际情况。

以“首尔甜城一期”为例，链家的成交数据显示，2018年12月至今，该小区面积为70-90平方米的同类型（2室）成交房屋共计16套，其中2018年12月成交7套，2019年1月成交9套，2019年2月成交7套，2019年3月成交了10套；2018年10月（市场最低点），该小区成交均价在16900-22858元/平方米区间内，2019年1月成交均价在17645-20827元/平方米区间内，2019年2月的成交区间为20000元/平方米到21703元/平方米。再加上楼层、装修的不同造成的差别，实际上房价的涨幅也并不明显，这跟一些中介、营销公号声称的20%涨幅有差别。