地产板块股价呈下跌趋势 “恒万碧”把持上市房企综合实力前三

日前，上海易居房地产研究院中国房地产测评中心发布《2019中国房地产上市公司测评研究报告》（以下简称《报告》），这是该机构连续12年发布上市房企测评研究成果。

此次《报告》选取了21家房企，包含125家沪深上市房企，83家在港上市房企及2家海外上市企业。根据榜单，中国恒大（3333.HK）、万科A（000002.SZ）和碧桂园（2007.HK）分列上市房企综合实力榜前三位。进入TOP10的上市房企还有保利、中海、融创、龙湖、新城控股、华润置地和富力。

地产板块呈下跌趋势

《报告》指出，在资本市场方面，不论是A股上市房企还是在港上市房企，去年均呈现下跌趋势。

由于头部房企中，除万科、保利等外，其余多数都在香港上市，因此去年在港上市股价表现相对优于A股市场。股价表现方面，去年全年股价累计涨幅前十名里，在港上市房企占据前九位，A股金科股份以31.88%的涨幅位居第六名。

从每股收益来看，去年上证、深证A股企业每股收益平均值分别为0.62元和0.29元，沪深上市房企每股收益平均值为0.56元，每股收益水平略低于上证A股，远高于深证A股，同比小幅上升。在港上市房企2018年每股收益平均值为0.81元，同比小幅上升2.07%。

根据《报告》，截至去年年末，上市房企中市值超过千亿元的有8家。在股价表现方面，全年累计涨幅靠前的企业包括太阳城、佳源国际、华润置地等，而跌幅靠前的个股有万达酒店发展、海航基础、粤泰股份等。

股票有涨有跌，但上市房企的经营规模去年实现了高速增长。《报告》指出，去年上市房企总资产均值为1121.51亿元，同比上升28.4%。

除总资产均值外，房地产业务收入均值和净资产均值增速均有较快增长。截至去年年底，总资产超过千亿的上市房企有57家，占比27.14%，恒大、碧桂园、万科、绿地四家上市企业总资产超过万亿元规模。

对此《报告》认为，由于房地产股业绩的结算周期平均为18个月，而2018年财报反映的业务主要是2016、2017两年的情况。

偿债情况平稳

在偿债能力方面，《报告》称，去年上市房企债务指标总体平稳，财务风险整体可控。其中资产负债率均值为68.09%，净负债率均值为92.52%。

根据数据，中海等企业的资产负债率低于行业均值，龙湖、宝龙地产等企业资产负债率高于均值，但低于80%。但仍有不少大型企业的资产负债率高于80%，包括恒大、碧桂园、万科、华夏幸福、新城控股等规模房企全部在内。

上市房企的三大盈利效率指标出现分化，净资产收益率出现上升，但总资产净利率均值和总资产报酬率均值出现下降。这主要由于本轮房地产周期主要以高周转外延式扩张驱动，上行周期对资产盈利能力要求有所放宽。在高杠杆下，净资产回报率同样可以提升。

不过，尽管“碧恒万”三甲企业资产负债率较高，但企业成长能力，特别是土地储备方面仍有很强的实力。其中恒大和碧桂园的总货值超过2万亿元，万科总货值超过1万亿元，而保利、融创、绿地、中海、龙湖等企业总货值也在1万亿元以上。

《报告》分析称，行业依然存在向上空间，但拿地难度越来越大。房企或是快速发展取得规模优势，或是拿地方面能够拥有自己的独特渠道。

2109中国房地产上市公司综合实力榜前十强   

排名    企业简介    企业代码   

1    中国恒大    03333.HK   

2    万科A    000002.SZ   

3    碧桂园    02007.HK   

4    保利地产    600048.SH   

5    中国海外发展    00688.HK   

6    融创中国    01918.HK   

7    龙湖集团    00960.HK   

8    新城控股    601155.SH   

9    华润置地    01109.HK   

10    富力地产    02777.HK   

数据来源：企业年报、CRIC、中国房地产测评中心