近三成上市房企资产过千亿 行业持续向头部集聚

日前，中国房地产业协会和易居房地产研究院中国房地产测评中心联合发布《2019中国房地产上市公司测评研究报告》显示，中国恒大、万科A和碧桂园仍位列上市房企三甲。保利地产、中国海外发展和融创中国分居四到六位，龙湖集团、新城控股、华润置地和富力地产分列七至十位。

测评研究报告显示，2018年上市房企总资产均值、房地产业务收入均值和净资产均值增速均实现了较高速的增长：总资产均值为1121.51亿元，同比上升28.4%；房地产业务收入均值为200.91亿元，同比增长33.92%；净利润均值为25.62亿元，同比增长13.82%；资产负债率均值同比上升3.04个百分点至68.09%；净负债率均值同比上升2.65个百分点至92.52%。

从上市房企总资产规模来看，年末总资产超过千亿的企业有57家，约占上市房企总量的27.14%。其中超过3000亿元的企业有14家，超过万亿的企业有4家，依次是中国恒大、碧桂园、万科和绿地控股。从总资产累计值占比来看，榜单前17名企业的总资产累计值占比已超过50%，排行榜前55名企业总资产累计值占比超过80%。

在偿债能力上，测评研究报告显示，2018年房地产企业负债水平保持稳定，偿债风险在可控范围之内。从长期偿债能力看，2018年末，上市房企资产负债率均值为68.09%，较2017年上升3.04个百分点；净负债率均值为92.52%，较2017年末上升2.65个百分点。从企业资产负债率的分布看，2018年，约42%的企业资产负债率低于68.09%的行业均值，如中国国贸、中国海外发展等；约26%的企业资产负债率处于行业均值和80%之间，如龙湖、亿达中国、宝龙地产等；另外29%的企业资产负债率高于80%，这一区间的典型企业有新城控股、万科、华夏幸福、碧桂园和恒大等。

在盈利能力方面，上市房企外延扩张驱动增长，头部房企盈利突出。2018年上市房企净资产收益率均值为9.80%，较2017年提升0.51个百分点；总资产净利率均值为2.00%，较2017年下降0.79个百分点；总资产报酬率均值为4.77%，较2017年下降0.87个百分点。

在成长能力上，上市房企业绩增速略有回调。2018年，上市房企平均房地产业务收入、净利润和净资产规模同比均实现增长，但增速出现回落。从各企业的土地储备情况分析，龙头企业依然占据优势。其中，恒大、碧桂园、保利发展总货值均超过2万亿元，融创、万科、绿地、中海、龙湖总货值均超过1万亿元。报告认为，短期内土地资源依然加速流向规模企业。

融资和多元化拓展仍是上市房企关注的热点。报告指出，2018年房企融资环境依然偏紧，开发贷、债券融资、股权融资以及海外融资等途径不同程度收紧；但2018年四季度以来，房地产融资环境有好转迹象。至2019年一季度，房企发债约1860.52亿元，比上年同期增加38.64%。

从业务趋势来看，上市房企的主业仍是地产，除少数个别上市房企外，地产行业的营业收入占据绝对比重，基本在90%以上。但上市房企探索多元化的实践并未停止、但更趋理性，更强调稳固主业的基础地位，避免盲目发展。

报告认为，从上市房企对多元业务领域的选择看，首先是以房地产产业链上下游领域为主，既顺应消费升级大势，又反哺主业。从年内上市房企涉足的非地产业务的营业收入看，物业管理收入较成规模的上市房企数量最多，其次为商业地产、建筑类，长租公寓布局仍是热点。在物业服务创新方面，马太效应凸显，多家物业公司先后上市，万物互联的生态系统逐渐形成。

据了解，本次测评的研究对象为沪深上市房企125家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合计共210家。“2019中国房地产上市公司测评成果发布会”还首次发布“2019物业服务企业上市公司测评成果”，该项测评由中国物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合主办。