北京限竞房入市周年:近七成未签约变成库存(2)

去向何方

房企一方面要面临来自同行的激烈竞争，另一方面还要抗住房子短期卖不动、回款难的压力。

也正由此，不少限竞房项目的价格战去年就已经打响。在大兴区限竞房中海云筑开盘前(2018年9月30日)，《每日经济新闻》记者就不断接到销售电话，在每平方米42158元限价基础上又降了6000元，均价36000元/平方米。

这意味着，还未开盘，中海云筑主打的89平方米三居总价从375万元变为320万元。销售人员对此的说辞是：第一次开盘不做过多媒体宣传，把这笔钱省下给购房者优惠，做足口碑传播。

据房天下数据，2018年9月开盘后很长一段时间，中海云筑的销售均价一直维持在36000元/平方米，直到今年6月略升至37000元/平方米。

这只是一个缩影，除了房企自身外，限竞房也确实对楼市影响巨大。房价方面，2018年6月至今，北京新建商品住宅价格指数每月上涨不超过1%，同比没有超过4%；价格指数仅从135.3上涨至140.7，可谓温和。二手房有连续5个月环比微降，同比更是有10个月微降，价格指数从146.7上浮至146.9，几无变化。

丰台区限竞房项目橡树澜湾的销售人员告诉记者，他们项目的开盘令周围二手房均价下降了1万元。这种限竞房新项目与周边二手房价格倒挂的现象已不罕见。

土地方面，2018年，北京市土地拍卖全年成交总金额1677.9亿元，同比2795.6亿元下降约40%；成交总建设用地面积447.94万平方米，而2017年为639.02万平方米，下降约30%。

以青龙湖板块为例，据《中国经营报》此前报道，该区域分别在2017年6月下旬、2018年7月成交了2宗相邻限竞房地块，先期成交的限价3.72万元/平方米，经测算最终地块内住宅部分摊占的成交楼面价接近2.7万元/平方米。一年后成交的地块，同样限价3.72万元/平方米，但最终成交楼面价为2.3万元/平方米。

然而，在限竞房土拍政策两年多后，开发商拿地回归理性，北京的土地市场悄然生变。

今年5月28日，朝阳区孙河一宗不限价地块成交，开发商们似乎又有些蠢蠢欲动。地处豪宅区，加之不限价，这宗始价为24.49亿元的稀缺地块，吸引了碧桂园、保利、龙湖、首创、首开等10家房企参与争夺，最终恒基地产以30.2亿元收入囊中，溢价率23.3%，楼面价69572元/平方米，刷新孙河区域纪录。

诸葛找房方面表示，今年不限房价、不限70/90的地块再次出现，将给予开发商在户型设计、产品溢价上更多自主空间，预期未来随着北京土地、楼市的持续稳定，不限价地块或许会继续增多，土地出让方式也将更加灵活。