住房租赁市场将迎变局 租赁立法进入“快车道”

随着房地产市场正在从增量走向存量，监管层对存量领域的顶层制度设计正在加快。

6月19日，“2019中国房地产经纪年会”召开，中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长杜鹃表示，房地产市场总体运行平稳，下一步，住建部将在三个方面加强调控，其中之一便是，以解决新市民住房为重点，加快培育和发展租赁市场。“今年特别要推动租赁条例的立法，同时部里多次强调要进一步规范房地产市场的秩序，加强对中介行业的管理。”

在“租购并举”的住房制度提出以来，有关租赁市场的制度建设便不断推出。按照今年的立法计划，住建部将负责三项行政法规的起草工作，其中便包括《住房租赁管理条例》。

租赁市场的发展仅仅是存量市场的一个侧面。近几年来，热点一二线城市陆续进入存量时代，二手房交易规模已经占据主流，一批大型房地产经纪机构也随之崛起。从楼市调控和城镇化进程的角度看，这部分市场已经不可忽略。

前述年会传递出的信息显示，存量市场的顶层设计正在加快。除租赁条例外，《房地产销售管理条例》的立法也正在推进中，其中将对房地产经纪活动进行规范。此外，一项关于加强房地产中介行业管理的法律法规，也有望在今年出台。

城镇化背景下的租赁立法

由于重购轻租等原因，长期以来，房屋租赁市场受到的关注度始终不如买卖市场。但近年来，这种情况已经有所改变。

2015年，“租购并举”的住房制度被首次提出，在制度设计层面将商品房的租赁与买卖同等看待。随后，这一制度的内涵不断丰富，由“租购并举”逐渐演化成“多主体供给、多渠道保障、租购并举”。

其中的“多渠道保障”，包含商品房、租赁住房、共有产权住房三个部分，也可见监管层对租赁市场的重视程度明显提高。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，租赁市场作为住房市场的补充，可以解决中低收入群体的居住需求，有效缓解住房市场的供需矛盾。同时，房屋租金也是CPI的重要组成部分。稳定发展租赁市场的意义可见一斑。

近年来，相关的政策也在加快推进。据不完全统计，如今已有超过50个城市出台了租赁市场的相关法律法规，内容涵盖保障租赁双方权益、增加租赁住房供应、发展住房租赁企业等多个方面。中央各部委也陆续推出多项支持性政策，包括利用集体用地建设租赁房试点，加强金融、财税对租赁市场的支持等等。

上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道指出，这些政策都是推进租赁市场发展的重要技术性补充，但在建设新型城镇化的背景下，仍然缺乏一份总括性文件，实现对租赁市场的全面规范和管理。从而在租赁管理的角度，真正提高城镇化质量。

严跃进所指的，是近年来多个城市推进的“租购同权”，以及发改委近期提出的“允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户”。这也被认为是以促进人的城镇化为核心、提高质量为导向的新型城镇化战略的重要部分。

综合各方信息来看，今年该项制度有望“破冰”。今年3月，住建部部长王蒙徽曾表示，今年将“坚持调结构转方式，大力培育发展住房租赁市场”。5月，国务院办公厅发布今年立法工作计划，《住房租赁管理条例》被列入今年的“拟制定”行政法规之列。

一位接近住建部的人士在前述年会上表示，加强《住房租赁管理条例》的立法工作，是住建部今年的一项工作重点。

中介行业乱象待治

除了租赁政策外，上述接近住建部人士表示，住建部还在推动另一项文件《房地产销售管理条例》的立法工作，这两份文件都会加强对房地产经纪活动的规范。

杜鹃还透露，一项关于加强房地产中介行业管理的法律法规正在由住建部牵头起草中，“准备今年出台”。

不断强化对存量市场的调控和监管，是近年来住房政策的一个大趋势。这也与二手房和租赁交易规模不断扩大的趋势有关。

“早在2008年、2009年，北京和上海的二手房交易量就超过了新房，一线城市逐渐进入存量时代。到2015年、2016年，二手房市场由局部市场、区域市场扩展到全国性市场。”某大型房地产经纪公司相关负责人向21世纪经济报道表示，现在主流的一二线城市基本都进入了存量时代，在调控比较严厉的北京等城市，二手房交易占比可超过80%。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会的数据显示，当前全国共有25万家房地产经纪机构，从业人员超过了150万人，有21万经纪人员取得了房地产经纪专业人员的职业资格。其中，链家地产等多家经纪公司的GMV已经突破万亿规模。

但前述从业者指出，与经纪行业的快速发展相比，相关的制度建设却较为滞后。这也造成行业仍然存在很多乱象，且在很长一段时间里，经纪机构之间的竞争都是野蛮和粗放的。

上述接近住建部人士表示，这些年来，随着房地产市场快速发展，房地产经纪行业也取得了很大的发展成就，包括行业的规模在不断扩大、专业化标准化程度在提升、行业的作用更加凸显等。但与此同时，经纪行业“离社会期望的标准还有不少距离。一些经纪机构和人员在发布不实房源信息、捆绑服务和收费、泄露和滥用客户的信息、随意拨打电话、克扣挪用交易资金等等这些侵害消费者权益的违规行为常有发生；一些经纪机构和人员恶意炒作，捏造甚至散布虚假的信息，恶意竞争这些扰乱市场的行为也常常见到；甚至还有一些黑中介强制交易等”。

对于即将出台的行业管理法规，杜鹃认为意义重大，“过去的法规经常写你不能干什么，这次写的是你应该干什么。所以法规对行业有很强的针对性和指导性。”

她表示，法规将在以下几个方面加强管理，“将继续建立健全经纪机构门店备案和人员实名从业，引导行业有序竞争，防止行业垄断，规范业务委托和代理，实行真房源发布管理和交易进程的披露，规范交易合同和服务收费，完善交易资金的监管，建立损害赔偿制度，开展行业信用评价。”