干货:在成都市大邑县购买法拍房如何规避“雷区”与“陷阱”?

注意过户税费相关问题

拍卖规则已指出“过户时所发生的全部费用和税费，由原产权人、买受人支付的费用全部由买受人承担”，也就是说买卖双方需要承担的费用均由竞拍人承担，这一笔费用相对也不小。这之中主要涉及到增值税，契税与个人所得税等。若拍卖的房屋下证不满2年，则需要征收5.6%的增值税。若房屋为房东受赠所或继承所得，则要根据情况看是否为直系亲属与非直系亲属赠与，继承情况及是否满两年来区别征收增值税（商品房满两年以契税发票时间和产权证时间孰先为原则）。

契税根据竞拍人名下的房屋套数来看，根据拍卖到的面积大小执行1%-3%的契税标准。

个税方面，一般税率为1%，如果房屋是原房东家庭名下省内唯一一套住宅且满5年，则免征。若是房屋为赠与与继承取得，非“满五唯一”住房，还需要根据赠与和继承等情况，差额征收20%个人所得税。

网络拍卖一般使用自己的账户参与

拍卖规则规定，一般情况下竞买人需亲自开立账号参与网络拍卖，支付尾款也使用自己的账号，如参与竞买人未开设相关网站账户，可委托代理人（具备完全民事行为能力的自然人）进行，但须在竞买开始前向法院办理委托手续。竞买成功后，买受人（法定代表人、其他组织的负责人）须与委托代理人一同到法院办理交接手续。如果买受人本人因客观原因无法来法院签订成交确认书或者领取标的的，买受人应向法院提交经公证的委托书，并由代理人携带经公证的委托书原件、委托人和受托人身份证明原件，到法院签订成交确认书、领取标的。如委托手续不全，竞买活动认定为委托代理人的个人行为。

司法拍卖不能爽约

虽然法拍房通过网络进行拍卖，但是也不能视为儿戏，需要正确对待。拍卖规则会提到悔拍处理方式，一般主要为逾期未支付拍卖款。当出现悔拍后，需要重新拍卖，但悔拍人已无资格再次参与竞拍，且之前缴纳的保证金不退还，依次用于支付卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及拍卖财产相关的被执行人的债务。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条之规定，“悔拍”后，重新拍卖价款如果低于原拍卖成交价款的差价，由“悔拍”者承担。比如前面说到的保利中央峰景起拍价为47.992万，保证金为5万元，假如第一次拍卖时57万成交，但竞拍人毁约了，需要进行再拍卖。第二次拍卖的最终价为51万，则差价为6万元，悔拍者的5万保证金不足以弥补差额，原买受人需要承担不足部分，即再支付1万元。

最后祝大家在“法拍房”里顺利淘到自己所需要的房屋，办理产权手续一切顺利。