房贷大动作后 利空利好齐袭楼市

局势变动，机制重塑，楼市正在步步被改写。

8月25日，这是2019年中国房地产市场吃惊的一天。当天下午5点18分，央行宣布，自2019年10月8日起全面调整房贷利率计算方式，个人住房贷款的定价基准，从贷款基准利率转换为LPR（贷款市场报价利率）。其中，首套房贷利率不得低于相应期限LPR利率（按8月20日5年期以上LPR为4.85%），二套房贷利率不得低于LPR加+60个基点（5.45%）。

次日，市场反应颇显悲观。A股、港股地产板块集体下挫，万科A一度下跌1.89%，华夏幸福跌1.97%，阳光城跌2.61%；内房股跌幅更大，如华润置地下跌4.27%，融创中国跌4.26%。

据记者了解，虽然新规自10月8日实行，但已经有不少地方银行开始根据新规主动调整房贷利率。8月26日，央行广州分行率先表态，杜绝“贷款利率隐性下限”行为，落实房贷利率定价基准的调整。

对于央行这一次动作，市场心态微妙。联讯证券首席经济学家李奇霖分析称，对房贷来说，考虑到房贷目前仍属于安全属性优质的资产，房贷利率或将下行，有利于房地产销售。问题是，在房地产严格调控的大背景下，利好程度有限，且信托贷款支持房企通道被进一步压缩，土地购置和房地产投资增速将继续下行。

“房贷利率有着随市场行情下行的空间，但具体怎么定，还要看调控政策，看央行和银行本身。至少短期来看，房住不炒机制下，银行并不敢随意下调房贷利率，但定价过高影响地方分支行业务，也不可能。”一位国有大行信贷负责人称。

记者跟踪发现，今年在房地产信贷收紧下，能享受到房贷利率打折的城市已经很少。过去首套房贷款利率9折、8折，甚至7折的时代已经结束，成为过往。

房贷定价基准“换锚”

对央行这次房贷利率政策，中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼点评认为，央行省级分支机构将按照“因城施策”原则，根据当地房地产市场形势变化，确定各地首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限，预计多数地区个人住房贷款的实际利率将会上升。

在此次个人住房贷款的定价基准利率转换为LPR 前，央行已经吹风过，房地产仍是被束缚的对象。央行副行长刘国强8月20日在国新办吹风会上明确表示，“有一点可以肯定，房贷的利率不会下降”。他称，要坚决贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。

按照央行8月17日发布的公告，利率市场化的推进先从贷款端开始，引导银行贷款利率定价从贷款基准利率转向贷款市场报价利率（LPR）。而个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

新的LPR报价执行情况也纳入MPA考核。其中，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

央行负责人称，重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。“借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。”

从改革进程看，利率市场化一直遵循“不急于求成，也不会停滞不前”原则。实际上，利率市场化从1993年就已经启动，到2012年开始，加快了扩大存款利率上浮和贷款利率下浮限制，如今在名义上已完全取消。

2013年央行推出LPR，初衷即希望商业银行更多地使用LPR作为贷款定价基准。但由于LPR市场化程度并不高，LPR对政策利率和市场利率变动的反应不敏感，并未真正发挥出市场化定价和传导政策意图的作用。

具体到房贷利率定价，此前我国采取的是基准利率上下浮动方式。2015年10月24日至今，房贷的基准利率是：一至五年(含五年)期限的为4.75%，五年以上期限的为4.9%。由于绝大多数房贷期限都是五年以上，4.9%成为民众所熟悉的房贷基准利率。

李奇霖认为，此次改革，主要是为了提高央行货币政策传导的有效性。由于银行表内FTP定价此前多数存在两套体系，一套是基于市场利率定价，适用于金融同业市场，另一套是基于存贷款基准利率，适用于存贷业务。两套定价体系下，市场利率下滑无法有效传导至银行贷款利率这一端，导致货币政策宽松的效果传导至实体经济的效果有限。同时，由于银行在贷款端定价锚定的是贷款基准利率，上浮与下浮比例依然受到隐性制约，对于部分高风险客户，无法对其进行有效的定价，导致金融信贷资源无法有效输送至政策扶持的高信用风险的中小微企业，而是大部分集中在房地产等具有优质抵押品的行业。为提升货币政策的实施效果，更好发挥利率价格对资源配置的功能，有必要推进贷款利率市场化。

2018~2019年，央行多次定向降准调控后，市场流动性明显宽松，货币市场利率已经大幅下行，但实体经济融资成本并未明显降低，利率双轨制对信贷扶持实体经济的拖累已非常明显。

今年政府工作报告提出的要求是:“深化利率市场化改革，降低实际利率水平。” 有观点认为，8月份连番的金融动作，固然有落实降低企业融资成本的要求，也有为实体经济让路，应对美国对中国发动的贸易所带来的影响。

“非对称降息”之下 楼市能否分羹？

根据新规，定价基准转换后，首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR；二套得低于相应期限LPR加60个基点，央行各分支机构来确定当地LPR加点下限。

按照8月20日公布的LPR，首套房贷一年利率为4.25%，五年以上为4.85%，这比原来的4.9%降了0.05%；二套房贷为LPR加60个基点，也即为5.45%，相当于变相上浮了11%。

这意味着，过去首套房贷款利率9折、8折，甚至7折的时代结束了。事实上，今年在房地产信贷收紧下，能享受到房贷利率打折的城市已经很少。根据某机构发布的35城市最新房贷利率数据看，7月份只有上海的首套房贷利率为4.84%，低于4.85%，35个城市的平均首套利率则为5.44%，显著高于4.85%。二套房方面，7月份也仅有杭州（5.42%）、天津（5.41%）两个城市房贷利率低于5.45%，35城市的平均二套房利率则为5.76%，同样显著高于5.45%。同时，最近几个月来，无论是首套房还是二套房，35城的平均利率都呈微弱上行趋势。

央行有关负责人在答记者问时表示：“与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。”

据记者了解，虽然新规自10月8日实行，但已经有不少地方银行开始根据新规主动调整房贷利率。8月26日，央行广州分行率先表态，杜绝“贷款利率隐性下限”行为，落实房贷利率定价基准的调整。多位银行界人士亦认为，基于“房住不炒”与楼市调控不放松，央行各分支机构在确定加点下限时，大概率是往上走。“未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略，不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。”中国银行主管研究员周景彤点评道。

不过，按照LPR趋势来看，市场利率下行的可能性更大，处于严调控下的楼市能否分到一杯羹，市场观点不一。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，当前最不应该忽视的基本面，就是贸易背景下的出口增长潜力受限，以及传统的基建扩张受到信用瓶颈制约，而房地产所积累的巨大风险虽然也容不得大收大放式的调控，但所有调控的基调肯定是向着保增长和扩张需求这一点的。

“从目前各主要城市个人住房商业性实际执行贷款利率的试算情况来看，结果是有升有降。但就目前宏观经济运行周期来看，未来将进入利率下行通道，新发放的首套房商业贷款利率随行就市也会进入下行通道，从相对长一点的时间来看，对于楼市是利好。”柏文喜表示。

财经评论员盘和林认为，房贷利率保持基本稳定，是国家对房地产行业秉持的基本态度。考虑到当前整个宏观经济环境状况，即使未来贷款市场报价利率有下调可能，空间也不会很大。从提振经济和防范金融风险角度看，调整信贷资源结构是此次贷款市场报价利率的重要目标，实体经济和房地产领域之间信贷资源的不平衡，是此次信贷结构调整的重要领域，因此可以肯定，贷款利率即使下调，也不太可能是房地产领域。

中泰证券首席经济学家李迅雷则称，市场利率下行是大趋势，但即使没有宏观调控，房价涨幅一样会趋缓，未来隐含风险，需要减持这一类资产。

不过，资本天性会流向利润更大的部门，若市场利率整体下行，唯独房贷利率上行，如何监管资金流向，就变得尤为重要。