楼市“金九”遇冷 “银十”也将落空?

机构数据显示，截至9月17日，9月北京新建商品住宅及二手房签约套数环比同比均下调。

“金九”已经过半，多城新房、二手房整体成交疲软；业内专家预测，今年将不会出现“金九银十”。

“金九银十”本是开发商的传统营销节点，通过加大推盘量、促销力度以实现快速销售，但是近两年，“金九银十”成色明显不足，尤其今年，“金九”已经过半，各项数据显示，多城新房、二手房整体成交疲软。业内专家表示，预计2019年将没有“金九银十”，而北京楼市的“金九银十”或将是近几年最差的。

1多城新房成交下降

根据上海易居房地产研究院监测的35个典型城市楼市数据显示，2019年9月上半月，新建商品住宅成交面积相比8月上半月环比下降7%，同比去年下降7%。

分城市来看，2019年9月上半月，上海易居房地产研究院监测的4个一线城市新建商品住宅成交面积相比8月上半月下降7%，同比下降14%；16个二线城市新建商品住宅成交面积相比8月上半月下降8%，同比下降2%；15个三四线城市新建商品住宅成交面积相比8月上半月下降3%，同比去年同期下降16%。分析显示，三四线城市2018年成交最火热，购买力透支严重，也是今年以来降温最快的城市，在三类城市中同比降幅最大。

上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，35城新建住宅成交面积相比8月上半月和去年同期都下降，今年“金九银十”开局阶段楼市遇冷。而且与8月上半月和去年同期相比，成交下降的城市多于成交增长的城市，这说明大部分城市并没有出现预期中的“金九银十”现象。

诸葛找房监控的10个重点城市楼市数据显示，2019年第37周（2019年9月9日-9月15日）新建商品住宅成交套数为18786套，环比上周微涨0.1%。“金九”已经过半，新房市场成交量并未有明显上涨。

具体到北京房地产市场，根据中原地产统计数据显示，截至9月17日，9月份北京新建商品住宅签约1640套，二手房住宅签约5831套，环比同比均出现下调。尤其是中秋小长假期间，并未明显刺激购房需求，北京新建商品房住宅签约101套，而2018年同期是309套。上海、广州、深圳等中秋小长假的新建商品住宅成交数据也有明显下调。

在业内人士看来，有网签数据滞后的原因，并不代表市场当下真实的签约状况，但整体来看，全国一二线城市楼市告别金九已成定局。

2促销难掩疲软态势

对于金九开局遇冷，中原地产首席分析师张大伟分析认为，多个城市楼市逐渐开始出现冲高回落现象，在2019年上半年部分区域出现了小阳春，但随后楼市逐渐回落，热点城市开始下行，购买力很难再支撑市场继续冲高。

从2019年8月份的数据可以看出端倪。9月17日，国家统计局公布了2019年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。8月份，共有55个城市新建商品住宅价格出现环比上涨，相比7月份的60城减少5个；二手房方面，8月份销售价格上涨城市为43个，比7月份减少5个。值得关注的是，这也是二手房价连续3个月出现20城下跌的情况，说明了楼市下调趋势早已出现，其中四个一线城市8月份二手房价同比下降0.2%，是去年6月以来的首次转降。

另一份数据显示，从今年4月份开始，我国的房地产开发投资增速连续5个月下滑。国家统计局数据显示，2019年1-8月份，全国房地产开发投资84589亿元，同比增长10.5%，增速比1-7月份回落0.1个百分点，其中，住宅投资62187亿元，增长14.9%，增速回落0.2个百分点。

事实上，虽然早已意识到金九银十成色不再，仍有不少房企选择加大推盘量并推出不同程度的折扣促销动作，以刺激购房需求带动销售增长，此举是否有效？

58安居客房产研究院首席分析师张波表示，降价促销在不同项目上的效果不同，一方面和降价的幅度相关，目前北京很难出现大幅降价的新房项目；另一方面和区域内项目的同质化相关，北京限竞房聚集区域的房价下降难度较大，但总体来看，降价对于成交的带动将起到正向作用。

但是，诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为，降价或打折促销力度较大的多为边角楼或者采光不好的房屋，并不会带动整体成交。

3成交量难明显增长

在张大伟看来，“金九”遇冷，另一个原因是楼市调控持续影响房地产市场。

中原地产统计数据显示，2019年1-8月，全国出台房地产调控政策高达367次，相比2018年1-8月份的315次上涨了17%，累计次数刷新了房地产调控纪录。

尤其是7月30日，中央政治局召开会议强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。中央定调楼市调控走向，体现了控制房价上涨、确保房地产平稳健康发展的决心，年内政策松绑的可能性微乎其微。

同时，央行会议要求保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房。据媒体报道，监管正在严查信用卡资金流入楼市情况，包括境内房地产类商户、房产相关契税等。检查范围涉及信用卡与房地产相关的多个业务类别，包括住宅与商业地产开发、房地产代理和经纪、房地产建筑安装工程、不动产管理、出租等休假类房地产。与此同时，多家银行信用卡中心下调房地产类商户交易限额，并限制在住宅、地产中介等商户刷卡交易。在业内人士看来，这限制了居民加杠杆的空间。

此外，包括杭州、苏州、南京等二线城市房贷利率收紧，部分银行首套、二套房贷利率收紧，上调幅度多为5%，上调后，多个城市首套房贷利率是基准利率上浮20%。

国仕英认为，近两三年来，房地产市场调控不断加码，到今年为止国家及各地调控政策都已处于严格态势，且并未有放松迹象。在此背景下，开发商降价促销，对楼市的刺激作用也是有限的。今年高压的调控环境及购房者的观望情绪浓厚，多重因素影响下，今年的“金九银十”期望或落空。

沈昕表示，四季度部分房企由于资金面紧张会加大推盘力度，打折促销现象增多。但在中央的明确表态下，居民对房地产的预期已经发生转变，成交量难以明显增长，今年大概率难以出现过去的“金九银十”楼市盛况。