商业地产下沉市场有多大 三四线以下城市已成重点区域

在城镇化进程加快、人口集聚的优势上，中小城市规模发展迅速，叠加市场下沉、线下消费回暖等因素，诸多房地产企业进军三四线城市，尤其是在华东区域。

中国指数研究院日前发布的报告显示，三四线及以下城市依然是商业地产企业投资和开发的重点区域。

下沉市场机遇虽大，但也需要看到中小城市在商业地产发展中面临的问题，例如商业地产呈现数量多质量不高、同质化现象，而当下房地产融资趋紧的大环境也需要考虑。

全联房地产商会商业地产工作委员会会长、商务部市场运行专家王永平近日在第三届全国中小城市商业创新商业发展论坛上提出，中小城市既有一二线城市比如区域供应量过大、招商比较难的共性问题，也有自身的问题，即用综合体做商业地产模式的优势不明显。

如何布局中小城市、扩大市场占有率，并改变中小城市的商业发展面貌，成为近年来商业地产开发运营企业关注的问题。

下沉市场潜力

今年以来，国家和各地方政府着力推出了一系列促消费、稳增长的措施。国办今年8月发布的《关于加快发占流通促进商业消费的意见》（下称《意见》）提出，当前流通消费领域仍面临一些瓶颈和短板，特别是传统流通企业创新转型有待加强，商品和生活服务有效供给不足，消费环境需进一步优化，城乡消费潜力尚需挖掘。

中国指数研究院最新发布的《2019中国中小城市商业地产发展研究报告》（下称“报告”）认为，随着城镇化持续推进，中小城市城镇人口快速提升，消费总量逐渐扩大，消费结构升级。

图片来源：2019 中国中小城市商业地产发展研究报告

根据统计，全国县与县市一级小城市就有2800多个，加上一些三线城市就有3000多个。

中指控股CEO、中国指数研究院常务副院长黄瑜告诉第一财经，从商业地产新开工、卖地等市场份额来讲，三四线城市占到了市场的60%左右。从总量来说，这是一个比较庞大的数量。人口在进一步向大城市聚集，但更多农村进城的人会选择在就近县城，很大一部分人会聚集在中小城市，人来了需求也来了，也就需要商业配套服务，再加上消费升级，市场面临的机遇比较大。

“比如，消费升级、市场聚集之后的需求还是带来了很好的发展机遇。有一些小镇青年也在不断追求时尚，实际上，我们升级这块也会给原有城市注入一些新的活力，也会带来新的发展机遇。”黄瑜说。

中小城市崛起的庞大消费群体，将成为支撑商业地产市场发展的核心动力。

同时，报告提出，今年以来，线下零售回暖，而线上零售增速下滑明显；而且，线上线下逐渐融合发展，线下零售企业在“互联网+”转型下经营状况有所改善。2019 年前三季度线下零售额累计同比增速为5.6%，重新恢复正增长；而前三季度线上零售额累计同比增速已经下降到16.6%。线上和线下零售额同比增速的差值已趋向于逐渐收窄，整个零售市场正面临着新的发展格局。

黄瑜也表示，和东部城市相比，中西部城市城市化率没有那么高，不过这也是机会。可以看到一些中部、西部地区不太发达的地市，最近几年房子卖得不错，也在一定程度提升了城市化率。需求是随人流的，中西部地区的人口大省同样也有机遇。

报告显示，根据全国重点中小城市典型购物中心首层在租商铺样本的调查数据，2019年重点中小城市购物中心租金整体水平稳中趋涨，样本平均租金为6.5元/平方米·天，同比上涨1.52%；分行政区划来看，重点监测的县级行政单位中，2019年有65.9%的区/县/市租金水平同比上涨；18.2%的区/县/市租金水平同比下跌；15.9%的区/县/市租金水平同比持平。