房地产融资调控 信托公司的日子并没有想象中难过

今年的信托业市场，最重要的一个关键词或是房地产调控。

下半年以来，银保监会出台了多条限制房地产融资的举措，从5月份提出要重点整治房地产融资乱象开始，7月份约谈和召集部分信托公司开会，对银行和信托机构的房地产融资规模提出额度控制要求。

进入四季度，房企融资调控已持续了一段时间，形势发生了何种变化，对房地产和信托机构分别产生了怎样的影响？

21世纪经济报道记者采访了多家信托公司和房地产企业融资部门相关人士，了解到，监管部门对金融机构的房地产融资额度控制口径依然保持，在具体执行层面也十分严格，房地产企业面临越来越严峻的生存形势，融资额度紧张，资金成本随之上涨，如今又即将进入年底，资金需求骤然上升。

“都没额度，不知道这个年关怎么过。”一家上市房企的融资部门人士对记者说。

从信托机构的情况看，并没有因此受到太大的负面影响。统计数据显示，房地产信托的规模最近几个月环比虽然持续下降，不过多家信托公司人士均反映，信托业目前的形势非常平稳，并未如外界所宣称的那么艰难。

“总体上很平稳，结构上的变化也很明显。房地产融资由于额度紧了，但费用上涨了；平台由于个别地方政府发债比较多，费用在下降；现阶段资本市场行情不错，量新增了不少。”一位信托业人士对记者概括道。

房企叫苦：额度紧缺，成本死贵

21世纪经济报道记者采访的数家房地产人士均表示“资金吃紧”。

一家总部在香港的房地产公司内部人士对记者表示：“主要是各个渠道一起收紧，因此影响很明显，但是也区分企业。有些企业影响尤为明显，他们在此轮调控收紧之前加杠杆拿了很多地，地块拿到手之后，赶上融资额度管控，无法继续融资，造成不仅无法完成项目回笼资金，并且前期借的钱也无法借新还旧维持下去，所以有部分企业目前处境较为艰难。现在市场上看到很多房企在甩卖土地，或者找合作方一起开发。”

从调控的角度而言，房地产市场已经持续低迷了很久，目前偶尔有个别地方出现某种“放松”的迹象，比如在新房的价格审批或购房资格方面略微有松动，但关键是融资端的口径依然严格。

上述房企人士透露，在上海地区，监管部门对每一笔开发贷都会进行极为严格的检查，有时即使银行有额度批下来，但资金也放不出来，因为从融资方的角度，通常都会申请超过工程款需求的额度，再倒款到公司，这个环节现在检查很严格。另外，按揭贷目前也在执行严格的监管检查。

“上海很多购房需求是置换，在资金周转的过程中，由于现在市场比较弱，房子不好卖，银行的首付和按揭检查又很严格，我们近期就出现了很多客户违约的情况。”上述房企人士说。

成本方面，目前房地产融资相比年初资金环境宽松时也有了很大变化，很多房企成本高达13%左右，但还没有额度，只能选择成本更高的私募基金进行融资，这种渠道成本达到15%左右。

“年初的时候，10%成本的资金我们还不想要。”一位房企人士对记者感慨。

信托平稳：结构调整明显

房企融资管控对信托机构的影响也是立竿见影的。从行业情况来看，信托业是金融各细分领域中对房地产依赖最为明显的一支。总体而言，房地产业务规模在信托业务中大概占据三到四成，有些房地产背景的机构则占比更高。

今年下半年以来，房地产信托规模的持续下滑是十分明显的趋势。不同口径的统计数据均显示出这一迹象，中信登公布的数据显示，三季度资金投向房地行业占比逐步下滑，9月新增规模中，投向房地产的募集金额环比下降32.08%；规模占比环比下降3.02%，已连续三个月下降，八个月来首次低于15%。

用益信托的统计数据显示，7月以来，我国房地产集合信托发行量为2592.5亿元，同比下降21.2%。按月份来看，7-10月份每个月的发行数量和融资规模均在持续下降，其中，发行量分别为544只、421只、424只和270只，融资规模分别为798.92亿元、708.39亿元、646.96亿元和438.17亿元。

信托业人士进一步反映，虽然房地产业务规模在下降，但信托机构的形势还是颇为平稳的，调控已有多时，各家机构都有相应的业务调整方案，首先下降的主要是新增规模，总规模稳定，并且结构上有所优化。“以前通过规模做大获利，现在规模给框定了，主要就是从结构和费用上来做文章，通过提高费率保证效益。”

多名信托公司人士也表达了类似观点。体现在业务层面上，从通道向主动管理转型，比如，同样一笔业务，以主动管理的形式去做和以通道形式开展，对信托公司的差异明显，费率上大概相差100BP左右。

监管压缩通道的同时，信托机构也更多采用主动管理形式，因此通道额度紧缺，费用水涨船高。

21世纪经济报道记者还了解到，近期信托业务层面出现了一些新迹象：近期信托对资本市场的积极性陡然增高，一些信托公司正与量化投资私募机构等积极接触，洽谈合作。

“最近确实出现了很多投资本市场的产品，这与大家对目前资本市场形势的判断有关，基本上都是信托公司与期货、证券公司一起合作设计产品进行投资。”一位信托业内人士表示。

另外，资产证券化、家族信托等各种新领域，信托公司也在不断尝试，不过短期难以成为市场主流。