出不去,进不来 百亿平方米沉睡宅基地如何唤醒?(2)

“进不来”则表现为，城市居民如果想体验农村生活、购买农村住房，在制度上是不被允许的。当前，部分地区出现的农房租赁，事实上也不被现行制度所认可，并不受法律保护，存在极高的风险。尽管一些隐性的宅基地交易或流转客观存在，但均不合法。

一边是宅基地的大量闲置，另一边是宅基地难以实现市场价值，失配现象明显。

在此背景下，区域差别也使宅基地市场的情况各异：一些城中村、城郊村围绕宅基地存在着大量隐形的私下流转或交易；但城市远郊或者纯农区，由于无法接受到城市化的辐射作用，大量的宅基地只能闲置。

那么，宅基地的闲置比例和规模有多大呢？

根据国家行政学院的研究，在最保守的估算下，闲置宅基地规模达到133亿平方米。

《2020年集体建设用地投资策略》称，部分土地闲置，并不代表其是可以进行开发的。根据推算，全国因农民工进城务工等原因所造成的农村宅基地闲置，达到了16.43亿平方米——此类闲置的宅基地或可以直接转化为经营性建设用地，或者通过复垦和地票等制度，从其他区域调剂调整出新的建设用地。

叶俊焘表示，盘活宅基地是多重背景下的综合产物，一是当前面临的两个弊端及区域表现失衡，二是在当前乡村振兴背景下，宅基地作为当前农村一项非常重要的基础性制度，能够为乡村振兴提供载体。

“由于我国对耕地保护非常严格，而农村集体建设用地的利用率又不高，宅基地又是农村建设用地的主体，比例高达70%，因此盘活闲置宅基地是一个突破口，可有效为乡村振兴提供土地资源和空间。总体上看，盘活闲置宅基地是在双重目标约束下最大化土地资源利用的理性选择。”叶俊焘说。

解局丨释放闲置宅基地红利

截至2019年，中国连续16年发布的中央一号文件，就深化农村土地制度改革进行了各类探索。

2019年中央一号文件称，完善配套制度，全面推开农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革，加快建立城乡统一的建设用地市场。允许在县域内开展全域乡村闲置校舍、厂房、废弃地等整治，盘活建设用地重点用于支持乡村新产业新业态和返乡下乡创业。

那么，该如何盘活宅基地呢？

严跃进称，集体经营性建设用地的利用程度很高，比如用作土地转性，通过城乡建设用地增减挂钩机制，使此类宅基地变为耕地，而城市可以适当使用耕地进行建设用地开发。其次，宅基地用作文旅地产、养老地产等项目开发，也有积极作用。从制度放活的情况来看，后续也有助于相关产业用地需求的增加。再者，如果是一些山区的宅基地，未来可能可以用作水库用地等建设，甚至可以和区块链等产业结合。

当然，集体建设用地的产业用地情况，跟产业经济周期以及改革方向有很大的关系。

以最近热门的区块链产业为例，当前对于区块链的产业发展有较多的支持，而四川等水电资源富足的地区，未来或有对区块链产业支持的政策，这其中也会涉及到部分土地的占用与开发。

《四川日报》报道称，在10月27日举行的四川高质量发展决策咨询恳谈会上，全国政协委员、证监会原副主席姜洋建议，四川应组织力量研究富余水电对数字货币相关产业的吸引力，争取在金融区块链领域取得突破，从而发掘新的产业增长点。

他说，按照土地传统的分类，水电产业用地在部分农村被列为水库用地，属于单列。但现在后续农村土地的发展空间在增大，这都可能会引起新的土地用途变化和产业发展。比如当地方对某些产业有很大积极性时，各类土地开发的程度会增大，包括山地、林地、未开发用地以及本身具有经营性建设功能的土地。类似的土地，最终都可能转变纳入集体经营性建设用地范畴。

叶俊焘称，闲置宅基地盘活以后的用途可以是多方面的，既可以用于发展农村地区的二三产业，也可以引入一些新兴业态。从目前情况来看，比较普遍的做法是将盘活以后的宅基地用于农村传统手工业、农产品加工业以及乡村旅游、农产品电商等。总体上看，各地实践不尽相同，各有特色，但创新上主要是将盘活的闲置宅基地用于一二三产业融合发展的新业态，最大限度地实现产乡融合，惠及农业、农村、农民。

他认为，只有制度放活，才能激发业态创新的市场动力，新产业和新业态才有生存和发展的土壤，这也是当前深入推进制度变革，实现高质量发展的内在要求。另一方面，新产业、新业态的持续健康发展，有效促进经济社会转型并催生新发展动力，不仅证明了制度放活的合理性和有效性，也反过来激励实践者不断创新与改革，构建一个良性互动的发展机制。