2019土地市场盘点:溢价率降至13.5% 房企更理性了吗?

融资收紧下的土地市场，正在变得日趋平淡。

上海易居研究院的数据显示，截至2019年11月底，全国300城土地市场成交建筑面积23亿平方米，较2018年同期下降了3.7%。虽然11月300城供应总量翻番，年底又是土地成交的旺季，但考虑到前11月成交量与去年全年存在4.3亿平方米的差距，该机构预计，今年的土地成交规模大概率会低于去年。

不仅如此，今年前11月，300城住宅用地溢价率为13.5%，比2018年的15.8%有所下降。

从5月开始，央行、银保监会等部门陆续出台政策，信托、美元债等融资渠道大大受限，银行对开发贷的审核也趋于严格。在融资渠道紧缩的情况下，房企的拿地策略似乎也在调整。

但值得注意的是，与去年相比，今年土地楼面价为2396元/平方米，同比涨幅达14%。同时，一些大型房企在并购市场出手，大量补充库存，似乎并不在乎资金链的压力。

那么，与往年相比，今年房企真的变谨慎了吗？

土地底价悄然提高

如果将今年的土地市场分为两个阶段，上半年和下半年的表现有着明显不同。

根据上海易居研究院的统计，上半年300城土地交易相对旺盛，月度溢价率维持在10%以上，4月的溢价率甚至超过20%。除1月外，流拍率均在10%以下的低水平。

从7月开始，土地市场出现明显降温，月度溢价率很快降至10%以下的水平，流拍率则升至10%以上。

究其原因，在于一系列调控政策的出台。从5月开始，央行、银保监会等部门对房企融资渠道进行收紧。7月31日会议提出，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破。

地方政府有着“前松后紧”的惯有供地节奏，且年末往往会推出一些热门地块。比如，今年11月，土地供应总建筑面积达到近三年来的最高峰。“究其原因，主要是由于临近年底，许多未完成供地计划的城市加快了供地节奏，导致供应规模‘爆发式’增长。”

在供应的刺激下，土地交易价格也有所升温。

今年前11月，300城土地交易单价为2396元/平方米，同比上涨13.7%，这一水平也是多年来的最高点。上述机构认为，地价的明显上涨，一方面是由于前11个月一二线城市成交规模占比相比去年同期显著提升，比例增加了3个百分点；另一方面，由于年内市场热度不高，大部分城市增加了优质地块的供应，如北京今年有多宗不限价宅地、深圳的宅地供应量较去年同期也有明显的提升，这也进一步推高了今年的成交均价。

北京某大型房企负责人向21世纪经济报道表示，地价上涨的另一个原因在于，很多地方悄然提高了土地出让底价。导致在整体溢价率相对不高的情况下，土地成交均价仍然创下新高。

对于明年土地市场走势，上海易居研究院认为，2019年12月中央经济工作会议再度强调要继续坚持房住不炒，坚持“稳房价、稳地价、稳预期”，为2020年房地产市场定下运行基调。资金层面，银保监会在年末称要完善房地产融资统计和监测体系，严厉打击违规行为，房企融资环境预计仍将高度收紧。“钱紧”势必会导致房企在拿地时越发谨慎，明年的土地市场热度大概率仍会持续低位运行。

小房企机会渺茫

在融资新政面前，房企的调整也较为明显。上海易居研究院将龙头房企的拿地节奏分为四个阶段：1-2月整体表现较平淡；3-5月积极纳储；二季度中后期重归理性；四季度龙头房企刹车。

其中，恒大、碧桂园、万科等10月-11月拿地销售比十强中最低，均不足0.2，而龙湖、华润等此前拿地相对积极的房企也在四季度放缓投资脚步。仅有国企表现相对积极。

上海易居研究院指出，2019年1-11月，百强房企新增拿地货值达到8.4万亿，较2018年同期下降5%，与2017年高峰相比下滑幅度超过20%。

58安居客房产研究院指出，这一方面是受房企融资难度增大影响，另一方面则是房企放缓在三四线以下城市拿地，规避风险。总体来看，房企在土地市场已明显理性，不但拿地谨慎，同时“地王”也明显减少。

但房企分化的局面仍未改变。据统计，今年前11月，新增土储TOP20全部来自销售TOP20，其排名高度吻合。作为行业中流砥柱，销售TOP20房企的货值总和接近5.4万亿元，是百强房企其余80家企业的1.6倍。其中，TOP10房企新增货值占百强的比重达43%。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，除了拿地，大型房企在融资中的优势同样明显。随着市场继续下行，这些优势会更加凸显，从而使得行业的分化局面越来越严重。

与此同时，越来越多的企业通过并购的方式获取土储，该种方式有助于迅速扩充库存，且成本相对低廉。

但即使在标杆房企内部，土储质量不同也决定着房企未来的发展。

川财证券将土储质量拆分为“质”和“量”两个更小的维度来考量。“质”主要由土储的布局来体现，“量”主要由土储的存量来体现。该机构指出，在一二线楼市企稳、三四线楼市走弱、都市圈协同发展的前提下，深耕一二线城市及核心都市圈的房企将获得更大的发展机会。