地产寒冬绽春意 35家房企有望跨入千亿俱乐部

对中国房地产企业来说，2019年是艰难前行的一年，也是把握机会逆势突围的一年。在“严调控、去杠杆”的大背景下，房地产行业在2019年进入新的发展阶段，这已是业界共识。

《证券日报》记者随机采访了几个不同条线的地产界“老司机”，得到的答案或许能折射出中国房地产行业的现实生态。

“房难卖，业绩压力很大，不得不支付渠道费找购房者，有的城市渠道费居然高到要支付10个点。”一位具有多年操盘经验的地产业内人士向记者诉苦。

一位主管融资的地产业内人士则表示，“能用的融资工具都用了，除了上半年有窗口期外，总体来说，低成本的钱市面上难寻。”

一位主管土地投拓工作的地产业内人士比上述两位更为焦虑，“我感觉今年休息的时间最多了，已经有被裁掉的危机感。”

林林总总，正如龙湖集团掌舵人吴亚军在一次业绩会上所称，水大鱼大、蒙眼狂奔的时代已经一去不复返。调控的趋严、规模之争的愈演愈烈、融资的收紧、“大鱼吃小鱼”的并购频发，都让地产行业从业者感受到了一丝丝寒意。

即将过去的2019年，有些城市的楼市量价双双回落，有些地区的部分项目则一房难求；有的房企已提前迈过5000亿元的销售门槛，有的房企则频现债务危机只能断臂求生；有的房企决定春节放假19天以庆祝跨入“千亿元俱乐部”，有的房企则在历经转型阵痛后含泪下达裁员指令……这就是2019年的房地产市场，寒意与生机并存。

在房地产这个天然资金密集型行业中，高负债导致的高利息支出一直是高利润的劲敌。不管是头部房企，还是中小房企，都难以获得低成本融资，尤其是民营房企。如果再碰上债务违约危机，引发连锁反应，就会像多米诺骨牌效应一般势不可挡，进而拉开“大鱼吃小鱼”的购并大幕。

收官月 调控政策仍层出不穷

在2019年的收官之月，各地针对房地产市场的调控政策仍层出不穷，调控的方式和火候也“冷热不一”。

2019年12月11日，湖南省长沙市发改委发文，对商品房价格构成进行规范，并将商品房平均利润率限定在6%-8%。12月12日早间，长沙市发改委回应称，这是长沙2017年新政有效期满后的延续，且仅适用于成本法监制商品住房。

同样是在12月11日，江苏省张家港市房产交易中心工作人员称，取消限售过户的政策已经停止。

12月25日，浙江省温州市发布《温州市人才住房销售并举实施办法》，该政策提及，优秀人才可享受配售型人才房售价打5折-7折优惠，配租型人才房租金打3折优惠。

“今年的楼市政策一直是双向调控，既有放松，又有收紧。”中原地产首席分析师张大伟指出，在地方政府紧锣密鼓的政策调整下，2019年年初至今，房地产调控次数合计达575次，远超去年全年的450次。

值得关注的是，多城密集启动人才政策与购买住房资格往往是相关联的，这是2019年楼市政策的最大特点之一。据中原地产研究中心统计，仅在11月份，就有超过20个城市发布各类人才吸引政策，佛山、南京、上海、成都、中山等近十个城市发布的人才政策都有与人才购房资格、购房补贴相关的内容。从全年来看，全国已有超过170个城市发布各种人才政策，与2018年同比增幅超过40%。

但总体来看，此轮调控政策的总基调仍是趋严、趋稳。随着近两年各种调控政策的轮番出台，一度狂热的楼市开始被导入理性通道。

据国家统计局数据，今年11月份，70个大中城市新建商品住宅中，仅44个城市房价上涨，较10月份再减6城；房价下滑城市增至21个，为年内最高，一线城市广州也进入跌幅前十。

在与《证券日报》记者交流时，多位地产企业管理层和一线地产业内人士均表达了“楼市已经进入调整期”的观点。

增量市场“天花板”还未降临

虽然身处政策调控的寒冬，但房地产市场的机遇也不少，因为中国房地产增量市场的“天花板”还未降临。从目前来看，一二线核心城市依旧维持较高的销售水平；三四线城市的楼市成交量虽然明显降速，但并未失速。

作为易居旗下的专业研发部门，克而瑞地产研究中心（简称“克而瑞”）预计，全年地产行业销售规模将同比微增，再创新高。参照2018年及2019年各月销售增速，预计2019年全年商品房销售面积与销售金额将分别达到17.2亿平方米和16.1万亿元。

身处一线的房企都会感受到冷风袭来之痛，只是每家企业的耐冷度不同而已。在一样的楼市寒冬里，不同房企却在上演不同的好戏。有的企业，在年初立下的目标已注定完不成；有的企业，嘴里在说“要活下去”“不看重规模”，全年却在忙着拿地。

据克而瑞统计数据显示，截至11月底，按照全口径销售额计算，全国已有27家房企迈入“千亿聚乐部”。另外，祥生地产、佳兆业、滨江集团、蓝光发展、美的置业、龙光地产和荣盛发展这7家房企的销售额均超过900亿元，分别为985亿元、980亿元、976.8亿元、937.1亿元、910亿元、909亿元和901.9亿元；再加上销售额达898.5亿元的中国铁建，这8家房企也都有望在最后一个月冲刺一下，闯进“千亿元俱乐部”。

12月24日，浙江本土第二大房企滨

江集团发布一则《春节旅游休假通知》，释放了三重信息：一是公司销售额突破“千亿元大关”；二是为了分享“千亿元成果”，员工春节放假19天；三是鼓励从员工到中高层旅游休假，发放旅游津贴2万元至5万元不等。一句话总结就是，“不仅要送员工去旅游，还要加薪！”

“考虑到最后一个月的拼命冲刺，这几家房企可能会实施‘以价换量’的销售策略。到了年底，今年或许会有35家房企进入‘千亿元俱乐部’，2018年是30家。”财经评论员严跃进向《证券日报》记者表示。

“我这个月每天都是半夜回家，最后一个月，营销条线的人都在玩命干活。今年不同往年，规模上到新台阶是重中之重。”一位地产企业营销人士向《证券日报》记者直言，年底奖金主要看这个月的了。

不能放弃“规模之争”的背后，是后房地产时代的话语权之争。有房企相关人士曾向《证券日报》记者透露，今年以来，多数银行发放房地产开发贷的范围已从“50强房企”缩减至“30强房企”，“启动融资之时，需要补交规模排行榜榜单资料”。

众所周知，依靠“高杠杆”运营的房企，无一不需要融资“输血”，想融资就必须要把规模做上去。