我国住宅新开工面积将见顶 未来十年房价年均涨幅将回落至5%

上海易居房地产研究院日前发布的《人口与房地产市场专题报告之三》，报告显示，从长周期来看，住房建设量与总人口和劳动年龄人口的发展趋势关联性很强。日本劳动年龄人口的拐点是1996年，住房新开工面积的拐点是1997年。韩国劳动年龄人口的拐点是2017年，住宅竣工套数到目前为止的最高点是2015年，也有较大可能性会是历史高点。由此来看，日本和韩国的住房建设量拐点与劳动年龄人口的拐点基本重合。

从三国人口的发展来看，我国和韩国较为相似，落后日本大概20年左右。从日韩经验来看，劳动年龄人口的拐点和住房建设量的拐点基本接近。我国劳动年龄人口的拐点是2014年，这意味着我国总体的住房需求未来会持续下降。

从城市化率和住房建设的情况来看，日韩进入城市化稳定阶段的同时住房建设量也进入高位盘整期。以日韩经验来借鉴中国，这里分两种情境讨论，情境一：中国城镇化率被低估10个百分点左右，即2018年城镇化率为70%左右；情境二：中国城镇化率未被低估，即2018年城镇化率为59.6%。

如果目前是情境一，则中国的城镇化快速增长阶段大概率即将走完，未来几年有可能将进入城镇化稳定阶段，叠加劳动年龄人口已经出现拐点，我国住宅新开工面积大概率即将见顶，此后可能会慢慢震荡下滑。

如果目前是情境二，则中国城镇化率快速增长阶段还没走完。根据联合国的预测，我国城市化中期发展阶段将在2030年结束，届时的城镇化率为70%，此后进入城市化稳定阶段。考虑到我国人口发展与日韩城镇化同阶段的不同情况，住宅新开工面积在进入城镇化稳定阶段前还有望维持在相对高位，此后十年仍有希望创出新高。

从日韩经验来看，进入房价中速上涨期后，我国房价涨幅也将放缓，未来十年房价年均涨幅大概率将回到5%以内。

易居院此次研究项目的背景

人口因素是影响住房市场的最基本变量。对于房地产市场来说，“长期看人口”是一致的共识，人口的增长、结构的变迁，都会对住房供需及整个市场产生影响。中日韩三国同为东亚国家，在传统文化和住房观念上有一定的相似性，且日本和韩国的经济社会发展和城市化率都处于世界前列，研究日本和韩国的人口变化与住房市场的关系，这有助于研判我国人口与住房市场发展的规律。

一、日本总人口、劳动年龄人口和住房新开工面积比较

将日本总人口、劳动年龄人口和住房新开工面积数据相比较，日本总人口的拐点是2009年，劳动年龄人口的拐点是1996年，住房新开工面积的拐点是1997年。日本住房新开工面积与劳动年龄人口的拐点较为接近。

但是从日本总人口和劳动年龄人口的增速来看，1980年以后就开始呈现不断下滑的趋势。1984-1990年住房新开工面积持续增长是房地产泡沫累积的过程。1991年房地产泡沫破灭当年住房新开工面积有所下滑，但由于之前房地产投资热潮中土地大量成交，1992-1996年住房新开工面积又逐渐上升，此后一直震荡下降至今。

二、韩国总人口、劳动年龄人口和住宅竣工套数比较

将韩国总人口、劳动年龄人口和住房竣工套数数据相比较，韩国总人口目前还未出现拐点，劳动年龄人口的拐点是2017年，住宅竣工套数到目前为止的最高点是2015年，也有较大可能性会是历史高点。

从韩国总人口和劳动年龄人口的增速来看，2000年以后就开始呈现不断下滑的趋势。但由于1998年住房市场化改革以前，韩国户均住房仅0.75套，严重不足。虽然人口增速减缓，但此前积压的需求和新增需求依然很大，住房竣工面积在此后的20年维持了较高水平。从总体上来看，韩国住房建设与人口的发展趋势是比较一致的。

三、中国总人口、劳动年龄人口和城镇新开工住宅面积比较

将中国总人口、劳动年龄人口和城镇新开工住宅面积数据相比较，中国总人口目前还未出现拐点，劳动年龄人口的拐点是2014年，住宅新开工面积目前还未出现拐点。

从中国总人口和劳动年龄人口的增速来看，2005年以后就开始呈现不断下滑的趋势。但由于1998年房改以前，我国城镇人均面积仅为17.8平方米，严重不足，且城镇化率水平还很低。虽然人口增速减缓，但城镇居民的改善需求和新进城居民的新增需求非常大，城镇新开工住房面积在房改后的20年里持续增长。