房企忙“囤粮”、溢价率走高 谁助推开年土地升温?

2020年开年，房企一边发债融资，一边在土地市场“囤粮”。受此影响，局部土地市场迎来一波暖流。

1月17日，去年卖地大户杭州又迎百亿拍地，再一次见证了2020年土地市场的升温行情。此外，北京、成都、南京、常州、宁波等地的土地市场也出现了升温迹象。与去年底零溢价率相比，不仅大额土地交易频现，而且溢价率明显走高，不仅溢价率超50%的土地增多，甚至有的地块溢价率超100%。

杭州推百亿地块，多家房企竞价

1月17日，杭州市区出让7宗地块，出让总起始价约113.6亿元，最终收金131.3亿元。其中，有两宗地块成交金额均超过40亿元。

其中，下沙中心区综合性混合社区地块经过58轮报价，由融创联合体以41.1亿元总价竞得，楼面价17768.46元/平方米，溢价率20.5%。

江干区一纯住宅用地经过25轮报价，花样年以18.19亿元竞得，楼面价27367.23元/平方米，溢价率18.97%。

而位于未来科技城的首宗“双限”(限地价及限售价)地块尤其引人关注，多达十几家房企参与。最终，中梁以49亿元总价竞得该地块，成交楼面价22843元/平方米，溢价率14.21%。

从2017年开始，杭州连续三年土地出让金超过2000亿元。中原地产研究中心统计数据显示，2019年全国卖地城市最多的是杭州2836亿元，卖地金额屡创新高。不过，2019年杭州土地成交溢价率开始走低，达到16.44%，同比下降38.4%

原因在于从2019年4月开始，杭州土地政策收紧，将封顶溢价率由之前的50%下调至30%，而后的2019年6月29日又开始提出“双限”，也就是限地价、限房价。其中限房价精确到毛坯均价，最高均价以及精装修价格。此后，杭州土拍应声降温，低溢价率成为主流。

直到进入2020年以来，又因为多宗优质涉宅地块入市，房企积极拿地，土地市场暖风袭来。

2020年1月2日，杭州开年首场土拍，余杭一商住地经过35轮报价，由中天以18.17亿元总价竞得，楼面价11686.40元/平方米，溢价率23.01%。而余杭的另一宗商住地经过25轮报价，由新希望以13.46亿元总价竞得，楼面价12341.89元/平方米，溢价率29.91%，接近封顶价成交。

成交价接近封顶价格的还有杭州三墩北A-R21-20住宅用地，1月10日，以29.17%溢价率成交。上述现象在2019年下半年的土地市场很难见到。

截至目前，据不完全统计，2020年杭州已经卖出近30宗地块，总体成交金额超过300亿元。按此速度，今年有望再次登顶城市卖地榜首。

多地土地市场现高溢价成交，高溢价率超100%

事实上，开年土地热的不仅只有杭州，北京、成都、南京、常州、宁波等很多土地市场都出现了升温迹象。

1月15日是春节前土地集中出让的日子，当天，南京迎来2020年的第一场土拍，两宗涉宅用地入市交易，总起价49.75亿元。与此前不同，备受关注的南部新城G107地块，吸引了保利、招商、龙湖、金茂、中梁、中铁建等20家房企报名。在经过72轮报价后，最终被金基等联合体拿下，成交总价34.3亿元，楼面价31149元/平方米。该地块优质被认为是竞争激烈的主要原因。

同样在1月15日，常州武进区出让2宗商住地，其中编号JCJ20190501号地块经过46轮竞价，由蓝光旗下的子公司以3.96亿元竞得，楼面价7694元/平方米，溢价率73.68%。而1月17日，江苏常州两宗商住地成交，溢价率仍然不低，分别为34.48%、52.86%。

在北京，1月3日，石景山两宗不限价地块收金70.5亿元，新年土地首拍一扫上个月一家房企报价、底价成交的阴霾。其中一宗地块有招商、融创、中海、首开、华润等15家房企竞价，最终被中海收入囊中，溢价率达到25.93%。重返土地市场的不限价地块是吸引众多房企的原因之一。

1月3日，成都首场土拍，青羊区一宗宅地也以47.2%高溢价率成交。而在1月8日，郑州2020年土地市场首拍中，经开老城区中原福塔旁三宗地全部熔断价(是指当地块竞价达到最高限价时)成交，最低成交楼面价9776元/平方米。这3宗土地位于经开老城区河南电视塔附近，地块位置优越，参与此次土拍的房企高达20余家。按照业内预测，未来三环内房价两万将是常态。

值得关注的是，溢价率超100%的土地已不鲜见。1月7日，浙江宁波慈溪市出让1宗商住地，起价1.65亿元。最终经过297轮竞价，荣盛以总价4.63亿元竞得该地块，楼面价2536元/平方米，溢价率达到了180.49%。

而1月16日，上海闵行区1宗商办地成交价7410万元，楼面价18481元/平方米，溢价率也达到164.7%。得主为上海闵行储备粮管理总公司。

融资助力房企拿地，优质地块提振市场

为什么去年年底和今年初的土地市场的变化如此之大？在很多业内人士看来，个别地区为了缓解去年低迷的土地市场行情，新年伊始，推出优质地块提振市场。事实上，在众多高溢价地块出现的同时，也有不少底价成交的土地，甚至不乏流拍的土地。

此外，融资环境破冰也在助力房企拿地。近日多家房企争相在境、内外发债，加上配股融资，手握现金的房企，自然不忘在土地市场淘金。据中原地产研究中心统计数据显示，进入1月，超过20家房企发布了超过90亿美元的融资计划。创造最近数年单月美元融资纪录。

不过，年初的市场并不代表全年的土地市场趋势。中指研院分析人士认为，2019 年，全国土地市场热度呈前高后低态势，2020 年，融资环境收紧或将持续，企业应更加适应行业调控政策变化，顺势而为、理性拿地。