国际资本“哄抢”中国房企债 地产商10天发债近千亿

2020年开年后两周内，中国的房地产公司收获了32笔、总额126.72亿美元的海外资金。这几乎占到了前一年年全年海外债规模的17%。

更多的债务发行计划还在陆续地被披露，它对2019年下半年以来的房地产市场而言颇有久旱逢甘露的意味。

2019年以银保监会23号文为代表的政策，严格阻止了理财、信托类资金以“前融”等形式进入房地产。在“限购、限贷、限售、限价、限商”的市场环境里，很多企业获得市场化融资支持几乎没有机会。

从宁波银亿到福晟、泰禾，股权出让、资产变卖的名单不断延长，行业洗牌从大鱼吃小鱼迈入了大鱼吃大鱼阶段。

就在诸多房企即将迎来2020年兑付高峰期时，海外资金倾泻而入。

尽管海外债被有关部门严格定义用于偿还旧债，但全球主要市场正在进入负利率时代使得海外投资人被中国房地产坚挺的基本面所强烈吸引——2019年中国新房销售金额创出近16万亿元的新高。他们慷慨地给出了平均15%~20%的利率降幅和更长的周期。

“境外债利率可能高于国内成本，但比信托等成本便宜。而且，境外债一旦获批，到账速度很快。”原花旗银行董事总经理、奥陆资本总裁及投资总监蔡金强说。

不过，包括阳光城集团执行副总裁吴建斌在内的多位房企高管均表示，尽管一季度房企现金流情况会因融资放行有所改善，但2020年中国房地产走势不会超出预期。

房企密集发债破纪录

2020年刚拉开序幕，林洋有种直觉愈发强烈，“公司的美元债规模会大幅度提升。”

林洋是一家百强房企的区域融资负责人。他所在公司的美元债原本只有20多亿元，这两年已经上升3倍。2020年开年，又连续发行了两笔美元优先票据，用于偿还到期美元债。

“短期多次发行，一般都是前一次认购度较高，开发商不想错过好的融资机会。”林洋用“向好趋势非常明朗”来形容当前境外融资形势。

据经济观察报不完全统计，从1月6日到16日，有25家房企公布32笔美元优先票据发行计划，发行规模达126.72亿美元，折合人民币约870.88亿元。

半个月内，房企美元债发行规模创下2018年以来单月发行记录。2019年7月的美元债发行高峰期，发行总额也不过350亿元人民币。

吴波是一家上市房企投融资负责人。最近他所在的公司也在积极筹备海外债发行事宜，他在密切关注恒大等房企美元债发行方案。获批情况、利率高低等相关指标，都被吴波列入重点关心的范畴之内。

1月16日晚，恒大公布了两笔合计20亿美元优先票据的发行计划，其中一笔2023年到期10亿美元优先票据，年利率为11.5%；另一笔2024年到期的10亿美元票据，年利率为12%。

作为龙头房企，恒大美元票据的发行规模、利率及期限都具有标杆示范意义。吴波表示，“毕竟，过往恒大的融资成本相对较高，如果这次发行成本下降了，也验证市场的判断。”

成本低、期限长正是这一轮美元债的显著特点。

根据久期财经统计，2019年， 92家地产公司发行了228只美元债，平均利率达8.28%。而这一轮发行的海外债，平均利率约7.66%。

新鸿基地产的一笔美元高级无抵押票据利率仅2.875%；龙湖的两笔美元优先票据利率分别为3.375%和3.85%，首创置业的一笔美元债年利率为3.85%，都创下历史新低。

林洋为公司新发行的美元票据划重点——“价格下来了，降到10%以下。”过去几年发行的美元债利率始终维持在11%左右。

“发改委审批美元债的速度比较快，利率下降比较明显。”一家千亿上市房企董秘向经济观察报谈起最近的变化，他说，因为新债只能还旧债，额度有限，机构普遍都愿意买房地产债券，在地产债券供给有限的情况下，债券利率价格肯定会往下走。

碧桂园的一笔美元票据，期限达到10年，龙湖一笔美元票据为12年期，创下中国民营房企海外债“最长年期”记录。

吴波称，在当前房企海外债融资成本相对较高的背景下，投资者可以锁定一定时期内的投资收益。