房企2月销售环比大降四成 四巨头排位骤变(2)

据统计，目前百强房企中已有92家发起线上卖房，但中原地产指出，这只能算是“热身运动”，主要为了抢夺客源，增加用户粘性，对于真正的签约回款意义并不大。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，此次疫情至少对一季度的销售造成较大的影响，房企仍需做好3月销售持续下滑的准备。

从往年数据来看，1、2月占全年商品房销售的比重约在8%左右，3月也占到近9%。丁祖昱预计2020年全年，房企销售总额可能会在2019年16万亿的基础上，有5%-10%左右的下调。

58安居客房产研究院分院院长张波也认为，在疫情影响下，全年商品房销售金额的下滑几乎不可避免。

现金流的压力

销售的停滞和下滑，只是对房企影响的第一环。

对房企来说，销售是其最大的资金来源，而工程款、土地款、员工工资、供应商欠款、债务、银行融资利息等支出都要一一支付，若没有销售回款，短期内面临的现金流压力较大，尤其是前期资金链崩得比较紧的开发商。

此外，房企不能按时开工或者竣工，势必会影响后期的交付。一般来说，开发商和购房者签订的交付时间是1-2年左右。

不过平安证券指出，一季度是建筑行业的传统淡季，考虑后期旺季赶工，疫情对全年影响较小；且本次疫情属不可抗力，延期交付有一定合理性。

针对房企的困境，地方政府首先出手了。据中原统计，2月已有超过60城市发布了75次不同程度的房地产调控，主要是减缓土地出让金交付、预售资金的监管政策放开，以缓解房企资金压力。

需求的刺激也在酝酿中。“对于一个年销售额16万亿的行业，销售回款断崖式下跌后，不刺激需求，任何政策都毫无意义。”中原地产首席分析师张大伟说。

张大伟预测，从市场稳定的角度，地方政府在不违反“房住不炒”的原则下，3月份会继续出台一些稳定真实自住的刚需与改善政策，避免出现部分房企资金链断裂的可能性。

中信证券分析师陈聪认为，影响销售的除了需求侧，还有供给侧因素。他预计三月下旬起房企的可售货值将十分充裕。“庞大的跨年存量可售资源，较2019年初普遍上升；同时，一些地方公开降低预售门槛，另一些地方事实上加快预售证审批。”

克而瑞乐观预计，房地产市场在二季度有望恢复正常的销售节奏。短期市场供应量将快速回升，一季度积压的购房需求也得以释放，或将迎来阶段性的销售窗口期，届时成交量将明显回升，迎来小阳春。

不过克而瑞也提醒，如果疫情持续到二季度，势必会对企业资金链造成巨大压力，特别是高杠杆的企业，管理成本、利息费用的高额支出叠加上半年的债务到期，将面临更大的经营甚至生存压力。

对于房企而言，张波认为，当下要更重视线上卖房，除了获客锁客力度的提升，对一些前期已线下实地看过房的老用户，要加快线上交易的推进过程。此外，还要充分利用好各地对企业的政策性支持，例如部分地区对于预售政策的放松，对于拿地资金付款条件的放松等，结合自身情况，做好土地储备，调整销售节奏。

他表示，房企在关注整体负债水平的同时，更应关注现金流充裕度，平衡好规模化和负债水平之间的关系，以保障安全度过疫情影响期，适当可调整自身的阶段性销售目标。