39家典型上市房企库存现状:压力分化,仍有回升风险

来源：丁祖昱评楼市

近年来房企增长速度明显放缓，市场整体去化承压，叠加疫情影响，房企真正走到了既缺资金，又缺利润的重要关口，“活下去”成为特别真实的存在。不少房企的第一视角也从规模扩张转向提升利润，因此，严控库存成为当下第一要务。

2020年，可以说是去库存年。特别是现房库存和滞重库存，如同消耗资金成本的癌症，长时期占用大量资金，甚至会吞噬仅有的利润。

行业竞争加剧，对企业的运营周转提出了更高的要求，房企整体的周转速度同比基本持平，且在去库存方面取得很好的效果。但2020年开局，房企销售开工均受到影响，去滞重库存成为行业面临的重要问题之一。

房企去库存的压力有多大？

本文以房企存货周转率和已竣工存货（下文简称滞重）两大核心指标，研究企业的库存压力和去化能力，摸底企业当前的滞重库存规模以及未来可能面临的去化压力。

01房企库存压力可划分为四种类型

尽管当前市场受到疫情持续影响，但从规模房企2020年的供货安排及目标去化率情况来看，房企对市场的整体预期仍保持谨慎乐观的态度。多数房企货值目标去化率在60%左右，与2019年基本持平。

但仍有不少房企库存压力较大，去化能力弱的难题，也有不少房企库存暂时积压，谨慎运营或将改善局面。

基于房企去库存的压力，依托存货周转率和滞重两大核心指标，从存货积压和去化能力两个角度，全面研究和判断企业的库存情况。

需要指出的两个专有名词：存货积压指数和去化能力指数。

存货积压指数主要从土储去化周期、已竣工存货总量同比变动、已竣工存货占比及同比变动、借贷成本等角度进行测算。去化能力指数则包含存货周转率及同比变动、毛利率、净利率以及销售均价。

通过上述选取的指标，结合库存压力及去化能力两个维度进行打分，将样本企业（目前已披露业绩的39家房企）分为四种类型，并构建样本房企库存压力散点图。

从上述样本房企库存压力散点图可以看出，位于第一象限内的为明星型企业，该类型企业特征多为整体库存压力较小，同时去化能力较强。第二象限为机会型企业，特点是整体库存压力较大，但去化能力较强。第三象限为压力型企业，整体库存压力较大，去化能力一般。第四象限为潜力型企业，整体库存压力较小，但去化能力较弱。

02已竣工存货占比连续四年下降

具体来看，39家典型上市房企2019年的存货周转次数为0.33次，长期呈现下降趋势，相比2016年的0.38下降了0.05次，但与2018年基本持平，这也从侧面反映了房地产市场趋稳的走势。

其中，有21家房企存货周转次数同比上升，6家房企实现了两年连升，说明大部分房企在使用资金效率上有所改善。房企当中朗诗2019年的存货周转次数最高，达到了0.7次。

但存货周转率单个指标并不能完全反映去化能力，企业本身的规模、项目城市布局甚至产品客群都会影响周转能力。从这个角度来讲，房企如果想提高去化质量，也可从盈利能力和利润空间入手。

自2015年以来，39家典型房企去滞重的表现持续向好。存货总量规模上同比增长25%，但已竣工存货总量仅同比上升12%，远小于存货总量增幅。与此同时，房企已竣工存货占比作为衡量存货积压程度的核心指标，已经取得4年连降，由2015年底的18.5%降至2019年底10.3%，并且近两年也能保持匀速下降的趋势。

具体来看，有20家房企在2019年优化了已竣工存货占比指标，其中有9家连续3年去滞重卓见成效。德信地产的已竣工存货占比最低，为1.6%，越秀地产表现最为突出，四年内已竣工存货占比未见反弹。

鉴于特殊的预售制度，已竣工未售存货通常被视为销售困难，房企仍需持续关注这部分存货的转化，以更快获得现金流来抵抗融资持续收紧带来的资金压力。

03明星型企业：库存少去化强，运营稳健

明星型企业共有9家，去化周期普遍在3年左右。这类房企的特征主要表现在土储的规划较好，已竣工存货处理较为积极，已竣工存货占比基本都控制在行业平均水平之下，而且，这类企业普遍去化能力较强，毛利率净利率较高，具备较大的让利空间可以去化库存，因此整体库存压力较低。

明星型企业又可细分为以下三种类型企业。

第一类企业是以瑞安房地产等为代表的积极调整去滞重，库存压力较小房企。

以瑞安房地产为例，企业通过打包出售项目股权，降价推动去化，滞重大幅度下降。瑞安房地产已竣工存货占比较2018年下降了26个百分点至5%。

究其原因，主要是由于瑞安房地产近年来的轻资产战略，出售项目股权及引入战略合作伙伴，2019年瑞安房地产的物业销售包括一次性出售瑞虹新城住宅发展项目第1及第7号地块49.5%的权益；其次，企业降价出售老项目，根据企业年报，上海太平桥已确认收入的平均售价从2018年的15.1万元/平方米降至13.8万元/平方米，带来结转收入高达33亿元，占企业2019年确认收入的四分之一。

另外，虽然瑞安房地产一直在做减法，但其从未离开上海市场。2019年10月30日和11月1日分别竞得上海青浦区和普陀区地块，增加57.4亿元的土地投资，使得其存货总量同比上升9%。

值得注意的是，2019年瑞安房地产的毛利率达到了51.1%，较高的毛利率使得企业可以有充足的让利空间来加速周转去化。

第二类企业运营效率高，去化能力优秀，也比较关注去库存问题，因此滞重规模控制的比较好，代表企业有万科以及新城。

以新城为例，企业通过商业和住宅互补的开发模式保障企业销售去化，同时针对滞重项目降价去库存，维持低库存运行。从已竣工存货占比来看，新城控股在降库存方面成绩优异，从2015年的18.8%降至2018年的2.9%，而后稳定在2019年的3.1%。

原因在于，第一是企业近年规模增长较快，品牌效应持续发酵，独特的商住综合体开发模式中商业吾悦广场和住宅销售互为补充，保障了企业的去化。