70城出台“扶企”举措 房企高比例复工 楼市渐回常态

对于房企而言，这次疫情是典型的黑天鹅。

某TOP100房企相关负责人李柯（化名）表示，春节后楼市成交量同比断崖式下跌，“预计一季度销售额不会太理想，我们可能仅完成计划的40%左右”。

尽管工作一度陷入焦灼，但李柯依然看好后市，预期2020年楼市政策环境将相对宽松。李柯曾带领团队挺过2008年金融危机，他相信，“这并非最难熬的日子，危机过后可能是转机。”

多个城市纷纷出台楼市“新政”，认证了李柯的猜想。据中原地产不完全统计，从放宽预售条件到缓交出让金，从松绑限购到下调公积金首付比例，仅2月份就有超70个城市出台涉房地产政策。

困局之下，各地房地产调控正走向分化：一边是西安、南京、苏州等地纷纷推出贷款展期、增加信贷额度等友好政策，一边是广州、驻马店、济南、海宁等地宽松政策遭遇紧急叫停，以及海南的调控层层加码。

这表明“房住不炒”的主基调并未发生根本改变。一个开放的楼市，必须把握好“维稳”与“刺激”的边界线。

多城帮扶新政落地

密集出台的“新政”背后，是疫情带给各地楼市的明显冲击。

统计局数据显示，1-2月份，商品房销售额8203亿元，下降35.9%。房地产开发企业到位资金20210亿元，同比下降17.5%。

在交易量下滑、回款放缓、到期债务等多重压力下，李柯所在的房企面临大考，拿地节奏、经营计划都被打乱。

鉴于此，各地政策的侧重点在于帮扶房企，保障企业资金周转安全。据克而瑞监测，已有河北、天津、重庆、浙江、上海、西安、武汉、无锡、南昌、杭州等省市出台涉房地产行业政策，包括延期或分期缴纳土地出让金，降低土地拍卖保证金比例，放宽预售条件等。

也不乏一些针对需求端的调控政策，如契税补贴、放宽落户购房限制、放宽限购以及降低首套房贷款首付比例等。不过，驻马店、宝鸡、广州、济南、海宁等地关于降低首付、松绑限购的政策均已“下架”。

有业内人士表示，这表明各行各业的“政策帮扶潮”中，房地产政策宽松的尺度和边界不会太大太远。“允许各地出台扶持房企相关政策，但不能触碰‘房住不炒’这个基本原则。”

调整现房销售模式

在疫情冲击下，海南在房地产市场调控加码。除了海南本地人限升级外，最受关注的是现售制度。自3月7日起，海南新出让土地建设的商品住房，全面实行现房销售。

李柯所在的房企在海南也有所布局，“现房销售对我们影响不大，因为大多数项目基本售完，但对一些中小房企打击会比较大。”

调整现房销售模式的城市还有苏州。在现房销售层面，海南和苏州形成了“此消彼长”的鲜明对比，前者是严控，后者是松绑。

3月2日，苏州市自然资源和规划局发布通知称，个别地块取消封顶销售和现房销售的限制条件。在业内人士看来，“这是苏州对2019年现房销售规则作出调整。根据苏州2019年相关规定，地价较高的项目，必须以现房的形式进行销售。”

事实上，现房销售政策对于房企的购地和项目开发会形成很大影响。业内人士表示，松绑现房销售可以缓解房企现金流压力，支撑房企积极补仓，同时也能吸引更多企业布局苏州。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，结合苏州的松绑现房销售政策来看，海南新政更多的是为了约束炒地等行为，未来开发商在海南投资拿地会更加理性。

这种偏紧的政策是现实教训换来的。海南的发展历史表明，房地产需求端政策的细微松动，可能导致炒房和炒地需求卷土重来，让来之不易的调控成果付诸东流。

在克而瑞分析师杨科伟看来，海南此番升级调控是“打预防针”，既起到警示作用，也避免重蹈驻马店、广州放松调控随后紧急叫停的覆辙，尤其是避免房地产市场陷入“一放就涨”的怪圈。

土地市场率先回暖

经历了一波“宽松新政”和复工复产潮后，3月开始，北京、成都、苏州等多地楼市、地市迎来新变化。李柯向记者透露，3月中旬时公司的项目复工率接近八成，目前达到了九成。

在房企销售几乎全线下滑的2月，土地市场率先恢复起来，包括绿城、华润、首开、旭辉、世茂在内的12家房企积极拿地。土地市场是楼市风向标，现阶段土地的成功出让，很大一部分作用在于稳预期。

“我认为这是拿地好时机。”某TOP20房企投拓人员告诉记者，虽然疫情期间销售几乎“停滞”，但业内普遍看好后市机会。