物业企业借势“兄弟”扩张 并购热、上市潮仍持续

借助资本市场的力量，依托收并购等手段，物业企业的规模之战愈演愈烈。在5月14日结束的第十三届中国物业服务百强企业家峰会上，业内人士认为2020年仍为收并购大年，上市潮持续。从目前来看，部分物业企业在借助兄弟开发企业扩张，还有物业企业通过收并购延伸产业链条，拓展非住宅等多元化领域。

近八成百强企业借助兄弟开发企业扩张

物业企业因为多元化扩张策略，迎来管理规模的新一轮增长。上述峰会发布的报告显示，2019年，百强物业企业市场份额扩大至43.61%，市场集中度持续提升。企业管理项目数量均值为212个，同比增长10.42%，管理面积均值达4278.83万平方米，同比增长15.08%。

具体表现在物业企业承接兄弟公司独立开发的项目，每年获得管理面积的稳定增长。与此同时，在兄弟公司合作开发的项目中积极争取物业管理权，进一步扩大覆盖面积。

此外，物业企业采取跟随战略，追随兄弟公司扩张步伐，借助开发企业和自身品牌优势，在兄弟公司开发项目的周边进一步延伸，拓宽物业服务半径。

与此同时，高品质收并购也成为最直接、最有效扩充规模的途径。2019年，行业内并购案频频发生。2019年，物业企业并购活动不仅发生在百强企业之间，而且延伸到细分业态。物业企业通过并购科技、教育、电梯、保险等业务领域的专业公司，提升综合服务水平，延伸产业链条。

非住宅业态上升至31.12%，仍有待开发

从规模扩张的领域看，物业企业正在抓住非住宅物业领域机遇，拓宽服务边界。随着后勤服务社会化改革进一步深化，以及在政府鼓励社会资本参与公共服务领域等政策引导下，物业企业开始承接政府机关、国有企业、事业单位等相关物业管理服务，顺势切入体育场馆、交通枢纽等公共服务领域，开辟外拓新渠道。

报告显示，2019年百强企业的在管项目中，非住宅业态的面积占比由2018年的26.06%上升至31.12%，实现进一步提升。

因为非住宅业态具有较高的门槛，企业想要步入相关领域需要一定的品牌与实力。目前在物业企业中，涉足学校物业、公众物业和医院物业的企业较少。从整体来看，非住宅物业市场还有待于百强企业进一步开发。

对此，北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司总经理吴国卿表示，目前鸿坤物业住宅物业和非住宅物业的比例4：1。未来将采取纵向产业链+横向多元化的发展策略，纵向产业链主要还是固守兄弟公司住宅及非住宅的业务，整合鸿坤集团的资本、文旅、地产各个板块产业协同，深度融合。而横向多元化主要是进行市场拓展和收并购，进行市场的延伸，比如2020年计划并购一到两家合适的上下游关联的物业企业，提高市场占有率。

而据建业新生活副总裁、物业服务事业部总经理汪维清介绍，建业新生活在拓展非住宅物业方面表现在收并购非住宅业态相关的物业公司。

今年仍是上市大年，募集资金助推扩张

物业企业在规模高速增长的背后是企业上市进程加速。截至目前，港股主板上市的物业服务企业已达23家。

据各公司年报、上市公告信息披露，截至目前，这23家上市企业自上市以来，融资净额共计超237亿元。而从募集资金的已使用情况来看，大部分企业的主要资金用途为扩规模。

从2019年新上市物业服务企业募集资金用途来看，拟用于收并购及战略投资的资金比例较之前上市企业的50%-60%提高至约60%-70%，这势必将推动行业集中度的加速提升。

此外，上市物业服务企业重视智能化系统和社区平台建设，拟将约10%-20%的资金用于建设社区生态，拟将约10%-15%的资金用于增值服务拓展或员工发展，其余资金用于运营资金及一般企业用途。

从目前来看，报告显示，港股物业板块的总市值从2019年初的736.59亿增长至2020年5月7日的3080.21亿元，增长超3倍。物业板块平均市盈率达33.37，远高于港股主板的市盈率9.68，充分体现了资本市场对物业管理行业的认可。

众所周知，2020年，全球金融市场出现大幅波动，在资本市场整体低迷的情况下，上市物业服务企业表现强劲，成为资本市场的一道风景线。

时代邻里控股有限公司助理总裁兼城市发展中心总经理郑南书预计，2020年物管公司上市的热潮在继续，考虑到物业行业处于高速发展的阶段，行业整合持续加剧，2020年还是收并购的大年。