“红橙黄绿”房企分档:告别借新还旧 降杠杆成必然

一份尚未正式出台执行的文件，成为过去半个月里地产行业讨论关注的焦点。

地产圈内人士称其为“三道四档”，即监管部门设置了“三道红线”，将房企分为“红橙黄绿”四档，由此来对房企融资作出调控。

据媒体报道，8月20日，住建部和央行在北京召集了有12家房企参与的座谈会，会议内容涉及“三道四档”。

根据相关部委网站8月23日发布的信息，会议“为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则”。

近日，3家与会房企的相关人士向时代周报记者确认了“三道四档”的存在，据透露，“在会议开会当天作为材料让各家讨论征求意见，会议结束后资料就上交”。眼下，当中有参会房企还将要向上递交反馈意见。

尽管截至发稿，监管的“靴子”尚未明确落地，但地产开发商已经感觉到变化的来临。

8月28日，龙湖集团董事长吴亚军在内部发信称，尽管龙湖忝列“绿档”，仍应“朝乾夕惕”。

吴亚军的理解是：“这其实是过去几年控房价、降杠杆、启动内需、实现双循环的一系列宏观政策的落实和清晰化、可操作化，有利于行业健康发展。”

“红橙黄绿”四档划分

按照地产行业人士的话，在历年来房地产资金管控层面，监管部门从未如此细致地划定具体临界线。

据媒体报道，这“三道红线”是指：剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍。

监管层根据房企越线的数量，将其分为“红橙黄绿”四档，并决定有息负债年增速的上限。

其中，没有越线为绿色档房企，上限为15%；一个指标、两个指标越线，则会被分别归为黄色档和橙色档，上限为10%和5%；三个指标均越线的红档，则不能新增有息负债。

踩线的房企不在少数。

根据Wind2019年年报数据，308家上市房企中，红色档房企、橙色档房企、黄色档房企各有56家、56家和108家，总计占7成；处在绿档的房企为96家，占3成。绿色档房企多为央企、国企以及负债情况较好的民企。

8月20日参会的12家房企各处在不同颜色的档位。

在该人士看来，此次的监管政策是对过往地产调控思路的延续，金融监管部门本就对房地产持警惕态度，以防止房地产泡沫出现，成为威胁金融安全的“灰犀牛”。

“只不过这一次，监管用有息负债划出了指标，设定了临界值。”上述参会人士称。

为了提振疫情之后的经济发展，从年初至今的宽松货币政策，让市场对放松地产宏观调控有所预期。

8月30日，在另一位参会人士看来，在此时重申房地产金融审慎管理制度是一种表态，显示了监管部门的决心。