成都9月楼市新政增值税免征期调整 大邑二手房影响较大

增值税免征期调整 大邑二手房影响较大

目前大邑县城主要的房源供应来自于大邑大道沿线以及桃源新城，多为电梯高层，新房预售多在2014年之后。按照大邑市场特点，购房者一般在签订购房合同2年后交房，交房2年后取得房屋产权证，这意味着大量的房源下证均在2年左右，绝大部分高层均会受到新政影响。

大邑新城区

2016年3月24日晚间财政部发布了《营改增全面试点关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》子文件《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。自此，在大邑二手房转让时，只要产权下证满2年，再次交易时即可免征增值税。

受市场环境影响，2018年大邑正式执行新房摇号购买政策，二手房市场出现了一波快速上涨行情，大邑大道沿线的不少高层住宅转让报价直逼万元，去年行情有所回落，今年下半年价格又有部分回升。结合大邑淘房网二手房监控数据，目前大邑县新建高层住宅出让报价多在7500-8500元/平，实际成交价在7000-7500元/平左右，毛坯房价格比这稍低。

大邑桃源新城西区

那么新政具体如何影响大邑二手房市场？下面淘房网给大家举一个例子。

小明在2014年4月15日向开发商购买了大邑大道一处100平米的小套三房源作为自己的首套房，房屋总价37万元，2016年6月交房，开发商代为办理产权，产权证取得日期为2018年6月。近期小明喜得二宝，觉得原有房屋太小，准备换一个户型更大一点的改善型住房，今年6月打算将此房屋买掉。结合大邑市场环境与自己户型情况，他的期望价位为78万，出让底线价格为73万。

由于小明的住房在2014年购得，不受成都2018年5月15日“楼市新政”3年限售影响，且在今年6月产权下证已满2年，因此老政策下对外出让时可以免增值税，由于其是唯一住房，还免征个人所得税。

若小明在成都9月新政实行前成功卖出，则买卖双方总的交易成本主要为契税（买房首套房为1.5%，二套房为2%）及双方的中介费用（若有）。

若小明未能在新政颁布前出让自己的房屋，还是打算在今年继续出让房屋，由于产权证满2年而未满5年，现在出让过户需要全额赠送增值税（5%）及附加（0.6%）。那么需要缴纳的增值税及附加为：

73÷(1＋5%)×（5%+0.6%)=3.89(万元)

因在二手房购买时，业内一般规则为税费买房支付，这意味着除开契税与中介费用，购房者的购房成本支出接近77万，加上契税（1.5%）与1个点的中介费用，购房者的实际支出为73+3.89+1.095+0.73=78.715(万元)，购买单价合约7871.5元/平。