50家房企超三成净负债率过百 过渡期积极降负债

在“三道红线”传出后，房企的债务问题引人关注。如果以“三道红线”为标准，按照财报周期中最新的2020年中报，据亿翰智库数据显示，选取的50家样本上市房企中，有5家企业处于“绿色档”，27家企业踩中一条红线，10家中踩两红线，7家全染红。

“三道红线”高压下，融资监管收紧，房企偿债压力有多大？下半年如何降低高负债？

超30%房企净负债率过百

按照媒体报道，“三道红线”即剔除预收款后的负债率不超过70%，净负债率不超过100%，现金短债比不低于1。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

具体来看，如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

“三道红线”中，第一个是“剔除预收款后的资产负债率大于70%”，从2020年半年报数据来看，50家上市房企中，多数房企杠杆使用力度较大，企业多以外部资本推动资产规模的增长。

亿翰智库数据显示，仅有7家企业双向剔除预收款后的资产负债率低于70%，7家房企中有3家央企，1家国企，以及3家具有稳健财务特征的民营房企；剩余的43家房企中，有34家房企剔除预收款后的资产负债率介于70%-80%之间，有8家房企大于80%。

“房企剔除预收款后的资产负债率过高，对房企而言同样代表的是资本债务结构失衡，风险偏高。这样的企业越多，整个行业的风险也将成倍放大。将剔除预收款后的资产负债率高于70%作为红线的划分标准，我们认为具有一定的风险提示意义，有助于提示房企降低负债，控制债务风险。”亿翰智库数据研究报告指出。

在第二个指标净负债率方面，50家上市房企平均值为94.2%，与2019年94.1%基本持平，超过100%的企业有16家，其中建发国际集团的净负债率最高，达到247.7%，万科净负债率最低，为27.0%。

虽然平均值变化不大，但是从50家样本企业具体分析，出现结构性变化，上半年，在市场出现机会的情况下，净负债率偏低的房企净负债率反而有了一定的上涨。与此同时，高负债企业着力降负债，加强销售回款，控制投资力度，从现金流入和流出两个端口优化财务质量，降低净负债率。

此外，在现金短债比方面，50家上市房企的平均值为1.56，较2019年底的1.72有所下降，其中11家房企现金短债比小于1，60%企业分布1-2之间。

亿翰智库研究报告指出，整体上，多数房企的短期偿债压力较小，不过需要注意的是，房企的货币资金中有一部分资金的使用是受到限制的，如果受限制资金规模过高，可能会导致企业实际可动用的货币资金不足以覆盖短期有息负债，如中南建设196亿元的货币资金中有85.5亿元的受限制资金，扣除该资金后，企业的现金短债比由1.19下降到0.83。

7家房企“三道红线”全染红

综合“三道红线”来看，有7家房企全部染红，处于“红色档”，分别为蓝光发展、华发股份、华夏幸福、富力地产、融创中国、绿地控股、中国恒大。诸如蓝光发展，剔除预收款后的负债率、净负债率、现金短债比分别为71.3%、105.7%、0.79，富力地产三项指标分别为78.2%、176.7%、0.5，融创中国为82.2%、149%、0.86。

有10家房企踩中两条红线，处于“橙色档”，分别为华侨城A、大悦城、金科股份、佳兆业、首创置业、荣盛发展、首开股份、阳光城、建发国际、中南建设。虽然处于“橙色档”，但是具体分析来看，部分企业距离“红色档”仅一步之遥，诸如金科股份、华侨城A、首开股份的现金短债比为1.01、1.07、1，距离“三道红线”中现金短债比不低于1的基准线很是接近，需要注意。

而处于“黄色档”的企业最多，有27家房企踩中一条红线，这些企业多数是剔除预收款后的资产负债率大于70%，多数企业净负债率和现金短债比处于安全值内，不过招商蛇口、迪马股份短期债务需要关注，现金短债比均低于1，还有中国金茂，由于未公布预收款的具体数据，因此，未测算剔除预收款后的资产负债率指标，但是其现金短债比为0.83，明显低于1。