中国房企“降负债”利刃高悬房价会下跌吗?

中国房地产上市公司半年报披露接近尾声，多家房企销售额同比下滑，房企“降负债”成为行业关键词。分析人士认为，今年最后四个月，房企将加速推盘销售，平价甚至降价销售可能性加大。

受到新冠肺炎疫情影响，上半年楼市交易一度停摆，这也导致许多房企上半年销售、营收、利润等指标出现下滑。

去年销售规模排名第一的房企碧桂园，今年前6个月累计实现权益口径下的合约销售额2669.5亿元(人民币，下同)，同比下降5.32%。同期，该企业营业收入和净利润同比分别下降8.44%和4.9%。

万科上半年归属上市公司股东的净利润实现正增长，不过销售金额小幅下滑4%。恒大上半年合同销售额同比增长23.8%；不过，由于在全国实施“七五折”促销，恒大毛利为666.8亿元，同比下降13.7%。另一家标杆房企融创中国上半年销售额同比降8.8%。

房地产行业内往往强者愈强，头部房企经营状况相对稳健。Wind数据显示，已披露半年报的81家A股上市房企中，净利润实现同比增长的占比不到四成，房企业绩分化明显。

克而瑞地产研究中心统计，上半年，百强房企全口径销售规模较去年同期减少2.7%。截至6月末，近半数企业的累计销售金额低于去年同期。

平安证券研究所地产首席研究员杨侃也指出，上半年A股上市房企归母净利润同比降19.4%，整体毛利率和净利率同比双双下滑。

上半年销售下滑，这意味着房企下半年需要进一步加大销售和回款力度。与此同时，监管层要求降负债的“利刃”高悬，房企急于提高去化水平，可能出现一波降价促销。

下半年以来，房地产金融政策频现收紧信号。

7月24日召开的房地产工作座谈会，明确提出“实施好房地产金融审慎管理制度”。

8月16日，中国银保监会主席郭树清刊文指出，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

8月20日，住房和城乡建设部与人民银行在北京召开重点房企座谈会，形成重点房企资金监测和融资管理规则。

据媒体报道，这一融资管理规则主要涉及“三条红线”：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。房企一旦“踩线”，则不能增加或需严控有息负债规模。

平安证券研究所的一份报告显示，根据中报数据梳理，在121家A股上市房企中，同时超出3条红线的有9家，超出2条红线的为21家，仅超出1条红线的为35家。

已召开中期业绩会的房企大多表示下一阶段将重点控制负债水平。如：恒大总裁夏海钧说，恒大今年年初就已提出“高增长、控规模、降负债”的战略目标。他表示，非常有信心，未来各项(财务)指标能够完全符合监管部门的要求。

分析人士认为，这一政策如果落地，将有助于降低房企对金融杠杆的依赖，化解房地产行业金融风险，抑制土地市场恶性竞争。不过，对于降负债压力过大的企业，未来的4个月内，不排除其以减少拿地、“割肉”卖房等方式，加速资金回流，降低负债水平。

房地产传统销售旺季“金九银十”即将到来，房价走势如何？

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，新房市场受库存增加、房企资金压力等因素影响，可能会出现降价售房的小行情，价格不仅难以上涨，反而可能小幅下降。从二手房市场来看，短期市场先行指标显示，市场预期较弱，房源交易时间仍然保持100天的长周期，改善型换房链条难以开启，今年二手房市场很难有明显起色。