房地产开发模式不可持续 城市更新成土地盘活重要路径

在土地开发资源“天花板”下，城市更新成为盘活存量土地的重要手段。倡导城市更新，告别大拆大建，已成为大城市发展的必然选择，同时也是房地产行业新的增长点。

日前，以“城市更新与后开发时代的中国房地产业”为主题的易居论坛在上海举行。与会者深入研讨后开发时代城市更新面临的机遇和挑战，并分享相关案例的经验与不足。

上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳表示，目前以旧城改造为主的城市更新将迎来新的发展机遇，城市更新的推进在路上。对于中国房地产业发展有一种说法，即后开发时代，关于“后”有两种理解，一种是指一个阶段过去了，另外一种是前后之分，我们现在是相对于房地产增量大开发时期已经进入了后开发阶段，竞争力重点在于全产业链的运营和资产管理等。对于房地产行业发生的变化，要用创新、适度超前的眼光去看待，产学研相结合研究的价值会更高。

城市更新需要构建新模式

易居房地产研究院院长助理、综合研究中心总经理崔霁在论坛上分享《城市更新当前面临的机遇和挑战》报告时表示，我国早在2007年启动了老旧小区改造，但之前重心聚焦棚户区和危旧房，老旧小区改造进展缓慢。2019年以来，随着棚改收官，老旧小区改造接棒棚改，成为惠民生、扩内需的重要手段。

按照住建部最新公布的数据，截至2020年7月底，今年全国新开工改造城镇老旧小区2.22万个，占年度目标任务（3.9万个）的56.4%，较6月末提高了16个百分点；涉及居民442.74万户，占年度目标任务（约700万户）的62.7%，较6月末提高了15.6个百分点。

崔霁提到，目前老旧小区改造还面临一些挑战：一是巨大的资金缺口，对于完善类和提升类改造，居民出资意愿低、社会资本积极性不足、政府财政压力大，没有形成有效的商业模式；二是在改造中涉及不同业主、改造主体及相关权利人等多方利益调整，一旦协调不好，往往造成工期停滞或重复改造等问题；三是缺乏长效管理机制，改造效果很难保持，导致后续管理很难推进，物业公司积极性不高；四是上海等城市的旧改区域大多位于风貌保护区，限高、容积率无法突破，而新建的低密度住宅又面临限价政策的难题。

对此，崔霁提出对策建议：一是城市更新商业模式未形成，建议构建良性的投资循环；二是各方利益平衡比较难，体制机制创新有待突破，如针对上海旧改，建议完善对于毛地的叠加政策，一方面通过市场融资，另一方面依托整个区域的滚动式开发，吸引社会资本参与。在土地、规划等政策支持基础上，叠加限价适当放开等政策，突破改造瓶颈；三是运营缺乏长效机制，建议转变思路，以产业升级驱动城市更新，以产业创新激活城市再生，实现区域的可持续发展。

房企靠现有房地产开发模式不可持续

“从城市发展进程来看，房地产开发已经步入顶峰，但城市群推进仍会给一定区域的房地产带来快速发展新机遇。对于房企，完全依靠现有房地产开发模式是不可持续的。” 华东师范大学房地产系主任胡金星说道。

胡金星指出，未来房地产业会更注重以房地产资产为核心，房地产业内涵会更加丰富。从国外发展经验看，城市更新存在一些问题，主要是城市不同主体的相关利益不对等。因此，授予权利不对等群体一定权利让其参与进来，这是解决城市更新体制或机制方面需要改进的。

易居房地产研究院副院长杨红旭提到，目前我国房地产业呈现一些特征，一是从购地量、新开工量及卖房量的历史指标分析看，新房市场规模已经见顶并且正在构筑顶部；二是根据上半年央行报告，我国城镇户均住房1.2套，同时统计局数据显示2019年城镇人均建筑面积38.8平方米，这两个指标基本达到日本等国水平，反映我国已经进入不缺房甚至局部过剩的阶段，存量市场逐步壮大，未来会有越来越多城市的二手房交易量超过新房。针对后开发时代房企经营模式的应对，他建议：一是房企在转型期须防范与应对风险，去库存，保现金流；二是重资产转向轻资产，如代建、管理、租赁等业务；三是聚焦与深耕城市群、都市圈、中心城市；四是关注新经济高新产业发展的地区和城市以及阳光地带。