物业股被浇了一瓢冷水 风口还在吗?

一直高歌猛涨的物业股遭遇了破发。

10月22日，第一服务上市破发，当日收盘报1.76港元，较发行价2.4港元跌去26.67%，总市值17.60亿港元。次日收盘，第一服务报收1.70港元，跌幅3.41%。

物业股上市潮仍在持续，但势头似乎已经有了些微妙变化。公开资料显示，合景悠活、世茂服务均已通过聆讯，将于10月30日登陆港交所，恒大、华润、融创等龙头房企的物业分拆业务正等待上市。

少见的转板上市 少见的首日破发

第一服务成立于2020年1月20日，但其并不是资本市场新军。

第一服务的主要资产来自当代置业旗下的两家“第一”系公司，是新三板市场极少见的转板合并上市企业。2019年12月，第一物业和第一人居从新三板摘牌；2020年2月，第一物业收购第一人居72.1%股权，两家公司合二为一。

此前的10月21日，第一服务公布最终发售定价2.40港元，接近此前预设的2.46港元上限。香港公开发售方面，合共获得约66.69倍认购；国际公开发售方面，合共获得约6.25倍认购。

或正因此，张鹏对首日破发并无太多担忧，其在朋友圈发布了感谢宣言，除了感谢张雷，还列举了长长的保荐机构及投资机构等名单，“公司坚持长期主义，而且积极向好！”

目前，第一服务的主要控股股东包括张雷、张鹏、世家集团、雪松集团、皓峰投资，世家集团、雪松集团由张雷全资拥有，皓峰投资由张鹏全资拥有。张雷共持有第一服务52.7%股权，张鹏持有22.8%股权。

张雷与张鹏为一致行动人，合计持有第一服务75.5%股权。

第一服务背靠当代置业，本身规模不大，其业绩大部分来自于此。

招股书说明显示，截至2020年5月22日，第一服务交付管理的总建筑面积为1500万平方米。其中，当代置业集团开发的总建筑面积990万平方米、第三方开发商开发的总建筑面积510万平方米，占比分别为66%、34%。

在管面积方面，截至2017年末，第一服务在管建筑面积为731.8万平方米，2018年为1062.6万平方米；2019年，第一服务业务版图扩展至中国19个省市49个城市，在管建筑面积达到1354.3万平方米，三年复合增长率为36%。

2017～2019年，当代置业所开发物业的在管建筑面积分别为630万平方米、750万平方米、940万平方米，分别占同期物业管理服务收益总额的95.2%、85.8%、79.4%。

不过，第一服务还是在尽力摆脱对于母公司的依赖。招股说明书显示，其第三方开发商开发项目应占的在管建筑面积由2017年的100万平方米增至2019年的420万平方米，复合增长率约105.2%；第三方开发商获得的合约建筑面积由2017年的2.9百万平方米增加至2019年的10.8百万平方米，复合年增长率为91.2%。

物业风口还在吗？

2019年末，物业企业上市热潮掀起，受到了资本市场的追捧，鑫苑服务、建业新生活、金融街物业等一系列开发商分拆物业纷纷上市，很多企业的市盈率达到了40～50倍，最高的招商积余市盈率曾一度超过130倍。

截至2020年三季度末，上市物业企业已达30家，今年已有6家物业公司成功上市，另有14家企业排队等待中。

富途证券指出，港股物业板块近期出现了整体大幅回调的现象，多数物业股出现了20%~30%的回调。

在分析原因时，其指出，物业股IPO定价愈发激进，甚至部分物业新股的发行市盈率要远超已上市的可比公司的估值，因而上市后不久，遭遇大跌，也是完全正常，毕竟在一个同质化的行业，且在公司整体实力相近的情况下，可比公司之间的估值不会相差太大。

中指院物业事业部副总经理牛晓娟表示：“2020年以来，受疫情影响，金融行业低迷，整个物业服务企业的表现成为资本市场一道亮丽风景线。”

对于此次第一服务上市破发，牛晓娟告诉《每日经济新闻》记者：“我们判断，现在资本市场还处于一个方兴未艾阶段，投资者对物业企业的这种认识将逐步清晰，兴趣也会愈加深厚。此次破发可能是上市节点导致，因为不久后还有重磅企业上市，资金可能都在等待。”

牛晓娟认为，物业股目前依旧保持着较高的热度：“物业股的平均市盈率大约有40倍，目前上市的物业企业超过30家，如果算上潜在上市企业，到年底有可能能达到40家左右。在此背景下，市场会逐渐回归理性，出现分化是肯定的，业绩和发展潜力好的企业还将保持优秀，业绩稍差的可能会逐渐冷却。”