成都房产新政满月记:二手房遇低谷,新房加速出货

9月14日，成都出台“房产新政15条”，其中最为引人关注的变化在于“二手房满2年免增值税调整为5年”，在传统的“金九银十”销售旺季，房产新政的出台为本地市场带来了哪些变化？过去的一个月，二手房和新房市场的表现又如何？

在房产新政满月之际，我们对市场进行了全方位扫描。

1二手房

成交连续四周回落，新政后成交处于全年低点

国庆假期8天，中介小彭选择出去玩了一趟，这是他从业5年来第一次完整的休完国庆长假。

9月14日，成都出台“房产新政15条”，其中指出：“发挥税收调节作用，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。”在购买二手房时，如果不满5年，需要多缴纳5.3%的增值税，“以一套400万满2不满5房源为例，买卖双方需缴纳约21万元的增值税”，这并不是一笔小数目。

回忆起一个月前的今天，小彭说：“之前谈好的单子都被打乱了。”门店经纪人们也都乱套了，所有人在一周内需再次回访客户，新政出台后还有无买房或卖房需求。“虽然没有成交和带看大幅度减少，但每个人都挺忙的。”

“稳住原来的客户，尽快落实推进成交，另一方面再向客户宣讲，满2不满5新房虽然有增值税，但它的房龄和房源品质肯定是好于年限较长的房源的。”一位从事房产销售有20年经验的房产中介合伙人讲述了他这一个月遭遇的震荡。“影响最大的在于换房客户，因为要卖掉一套才能再买一套，大多数改善客户中意的都是满2不满5的次新房。而相比于刚需客户，大多数中介更喜欢改善客户，不仅因为总价高佣金多一点，还因为他们往往一套房连着几套成交。”

有二手房品牌表示：“这次新政对二手房的量价还是有一定的影响，价格在新政后连续四周回落，10月以来的周成交量仅仅为新政前10周均值的5成出头。”

刚需客户正在成为目前二手市场的主力！

“这几天我们全店都忙得飞起。”国庆收假之后，小彭所在的门店开始忙碌起来，几乎每个同事都有客户在约看房，不同于平常的是，最近他们接触到的多数是刚需客群，“首次置业的年轻人居多，他们没有明确的目标，看房范围非常大，差不多每天带看一组。”

节后不到一周的时间，小彭梳理了一下，店里总共12人，已经签下了4单——这比起9月突如其来的新政之后的漫长一个月来说，已经有了极大的好转。

来自房管局的数据显示，在政策发布当周，全市二手房成交就迎来下跌，全市成交为886套，比上一周下降了一百多套，处于全年低点。

2二手房市场现三大明显变化

新政对于当下成都二手房市场有着怎样的影响？从近期的二手房表现来看，主要有三大变化。

1成交周期稍有延长

新政以前，数据显示，成都二手房房源的成交周期在116天左右。新政出台之后，第一周的成交量就有了明显的变化，现在成都二手房的成交周期大概在118天左右。当然，这种变化将会随着政策落地时间变长而变得更明显。

2成交业主价格妥协度变高

新政对二手房价有影响吗？

业内人士指出，从当下的观察来看，目前影响还不算明显，在传统五城区+高新区和天府新区的二手房中，调价的业主并不多，新增挂牌房源也并没有因为新政的到来而降低预期。但成交确实有很大的冲击，一方面，大量次新房源面临承担增值税的问题，另一方面则是成都新房市场的快速放量，让购房者有了更加丰富的选择。这仿佛是一场博弈，围绕着新房与二手房、购房者与业主展开。

也有在博弈中做出让步的——急于出手的二手房业主往往会选择降价——不过，这在二手房交易中其实是常态。

新政会带来二手房降价吗？从目前的数据来看，主城区依然坚挺。

3.6-8年准次新房受关注度最高

在此前的二手房交易中，2-5年的次新房往往是最佳的选择，在这一时间内，交易中无需缴纳增值税，而房屋的成色、周边的配套呈现几乎都已经达到了最优的状态。但这一规律随着新政落地开始有了变化。

准次新房，是当下的新名词，这是指交房6-8年的房源，这类房子不需要缴纳增值税，成色和居住体验感也比十年以上的房源更好。

部分二手房的买家，已经将范围锁定在这类房源上。