楼市拐点来了,房价要降了!买房会迎来三个“新麻烦”?

临近2020年的年底，现在国内对明年房价走势的看法存在不少分歧。有的专家认为，明年国内房价还要上涨。而也有学者认为，明年房价出现大跌的概率在加大。应该先是中小城市，然后大城市再加入进来，范围会逐步扩大。

而我们觉得，看明年楼市是否出现拐点，主要由三个因素来决定:近期看金融、中期看土地、长期看人口。从总体上看，明年国内房地产出现更大调整的可能性正在增加。

第一因素，先说房地产金融。

今年一些地区房价之所以能大涨主要是依靠金融杠杆的放松。而目前来看，已经有越来越多的炒房者、投资者正退出楼市。主要原因有两个:

一方面，近年来，各地房价再怎么涨，涨幅空间十分有限，这对于炒房者来说日子就不好过了，他们还指望着房价能快速上涨呢!因为对炒房者来说，炒房借款是从银行借来的，是有成本的，如果房价长期不涨的话，就会对炒房者的投资构成风险。

另一方面，今年下半年房地产调控全面升级，各大城市出台限售、限购，以及给房地产市场打补丁，而对于炒房者来说，房价越高风险就越大。更关键的是，银行的房贷利率从今年3月起下调外，已经有半年多没有上调了。

这说明现在的房贷利率已经跌不下去了。其实银行也知道，房贷的利率不宜过低，过低会助推房地产泡沫的，所以明年房地产领域的贷款会逐步减少，特别是个人购贷款将收紧。

第二因素，土地价格决定楼市拐点来到。

土地价格还会涨吗?现在看来，土地价格不跌就不错了。由于今年上半年我国为了应对疫情，货币政策持续宽松，导致很多房企拼命拿地建房，上半年地王现象又死灰复燃。

为了防范金融风险，今年9月央行、住建部向房企融资提出“三道红线”，房企只要低于这三道红线就可以融资。

这“三道红线”分别是:1、剔除预收款后的资产负债率大于70%;2、净负债率大于100%;3、现金短债比小于1.0倍。但问题是，经过了上半年的疯狂拿地建房后，多数房企的指标都远远高于“三道红线”的标准。所以，房企现在要拼命要把杠杆率降到央行提出的标准。现在多数房企都在降价促销，回笼资金、降低杠杆，不会再拼命高价拿地，未来土地拍卖价格将会逐步回落，甚至还有部分城市地价有可能出现流拍情况。

第三因素，房价涨跌长期看人口。

从表面上看，我国现在有14亿人，但是60岁以上的老年人就有2.5亿人，占总人口比重的18%。估计到2030年，我国老年人口将达到5亿人之多。与此同时，出生人口逐年下滑，2016年我国出生人口1786万人，而到2019年我国新出生人口却降至1465万人。

更可怕的是，自从我国实行了计划生育政策之后，人口出生率呈现递减之势。90后、00后出生人口分别是1.75亿、1.45亿，要远比70后、80后少得多。

现在越来越多的年轻人，已经无需买房，因为他们上一代人就传下来好几套房产，未来人们购房需求将越来越弱。

当然，以上三大因素即使证明了房价拐点即将到来，未来的房价将不会再大涨了，不过还是会有人愿意选择购房，因为现在可投资、可保值、增值的渠道太少，投资房产还是不错的选择，而我后面告诉你，购房后会遇到三大新麻烦，购房者就有可能坐不住了。

首先，近年来，开发商为了提高建房的周转率(这样可以多赚钱)，在造房方面偷工减料，缩短工期，甚至明明水泥浇灌下去还没有完全晾干，就要逼着工人进场施工。特别是今年疫情过后，央行下了三道红线，使房企的资金链受到断裂的风险，现在开发商拼命要降低建造成本，提高建房速度，这样才能尽快出售房产，回笼资金，度过这次难关。所以，购房者买到的房子质量难有保障，建议还是要找大型房企买房适宜。

再者，国内房价现在出现严重分化。一边是以深圳、东莞、宁波、苏州为代表的城市房价出现上涨。另一边像郑州、石家庄、济南、青岛，太原还有环京楼市等二三线城市房价开始出现下跌。

国内房价出现分化，对投资者来说，闭着眼睛投资房产的时代已经终结。未来投资者买房要注意控制风险。尽量不要去碰，人口流出量较大、产业结构单一的、经济发展相对滞后城市的房产，特别是小县城。

最后，现在很多人反映，二手房市场已经有价无市。自今年下半年开始，国内二手房挂牌量激增，但是成交量却很低。郑州某小区业主挂牌一年没有卖出去，而上海一些业主反映，挂牌半年终于把房子以低于原价50万的价格卖出去了。实际上，房子与股票相比，房子要想变现的周期很长，股票只要在二级市场上抛售就可以了，但是房子要想变现，困难却远远要大得多。