土拍市场遭遇寒潮 往日攻城略地现在步步为营

房地产开发的前锋正在向乡村渗入。丽水位于长江三角洲地区，是浙江省辖陆地面积最大的地级市。自疫情形势缓和后，碧桂园(02007.HK)、金地(600383.SH)、华鸿嘉信等房企来此大举“攻城略地”，高楼住宅与低矮民房同框，百轮竞价、溢价率超50%屡见不鲜。

土拍市场的表面繁荣，让周边县乡也坐不住了，缙云县、松阳县纷纷挂出商住地开拍。不过，房企的热情似乎随季节入了冬，八天前，名山村一宗总起价11.41亿元的商住地流拍，原因是报价未达底价。

名山村暂时降速的城镇变身计划，是近期土拍市场遇寒的缩影。克而瑞数据显示，上周（11月16日~11月22日）重点城市成交面积同环比纷纷下跌，成交溢价率仅7%，跌入二季度以来的最低点。

“随着房地产行业的金融监管逐步加强，公司在投融资方面更加谨慎了。”一家央企地产公司的财务负责人告诉记者，“三道红线”对风格稳健的央企波及较轻，但公司在具体投资时，仍会“步步为营”。

更多位于红档、橙档的房企，则在降负债压力下，被迫收缩投资脚步。

年末“抢地”大戏失色

每当临近年末，各城市供地力度普遍加大，房企也会迎来传统投拓旺季。今年，这番景象却只在热点城市零星上演。

11月23日，深圳掀起2020年土拍高潮，单日卖地揽金340亿元，成交规模较去年同期增长近三倍。而上一次深圳土拍单日突破200亿元，要追溯到2019年6月24日，当时单日成交仅224亿元。

同日，浙江嘉兴公开出让桐乡市乌镇1宗商住地。最终，仅1轮竞价，浙江沅智投资发展有限公司（乌镇人家）以总价2.13亿元竞得桐土储[2020]28号地块，溢价率仅1.43%。

还是在浙江，当天舟山市出让普陀区1宗商住地。最终，仅1轮竞价，宁波厚南房地产信息咨询有限公司（德信）以底价5.72亿元竞得东港新区42-5号地块，楼面价8200元/平方米。

相较房企在深圳拿地的热情，更多城市并没有此番待遇。据CRIC监测数据，10月份重点城市土地流拍达111幅，是今年流拍土地幅数最多的一个月；流拍率达到12.4%，创今年二季度以来的新高。

进入11月，土拍市场低温仍在。虽然不少城市推地节奏明显加快，特别是上半年供地较少的昆明、郑州等，但重点城市成交建面、溢价率、流拍率等指标继续走冷，未见回温之势。

CRIC监测数据显示，上周重点城市成交总建筑面积857万平方米，同环比分别下跌28%和14%，因出让地块质量明显下滑，成交溢价率仅7%，跌入二季度以来的最低点，土地流拍也呈恶化趋势。

从流拍原因看，超半数地块因无人竞拍而出现流拍。与名山村类似，这些地块或为商办用地，或为区位偏僻、周边配套缺乏的郊县宅地，在年末多地加大优质土地供应的影响下，难免遇冷。

即便在土拍较热的深圳，成交楼面价仍较为稳定。贝壳研究院高级分析师潘浩表示，今年深圳成交楼面价累计同比下滑43.9%，截至11月23日累计溢价率为22.3%，环比收窄2.9个百分点，同比收窄11.7个百分点。

“在临近年底的时间节点，加上‘三道红线’压顶，房企在销售端加强营销力度，加速销售回款，同时在拿地方面有所控制，（以便）平衡好降负债和保增长之间的关系。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄称。