破浪2020|波峰浪谷 这一年全国房地产市场先抑后扬

年初，突如其来的新冠疫情打破了市场前行的节奏。2月全国大部分城市售楼处关闭的情况下，销售受到极大影响，成交大幅跳水。在经历了暂停之后，3月份市场开始重启，5月份已现强劲复苏，商品房销售面积、土地出让金总额同比均出现增长。6月起，70城新房价格环比涨幅，回落、反弹互现。

值得关注的是，11月，在调控政策收紧的背景下，70城新建商品住宅价格上涨城市数量连续三个月下降。而在“三道红线”影响下，部分房企也放慢了拿地的脚步。

临近年底，在业内人士看来，预期年底土地市场仍会出现拿地小高峰，同时在开发商促销的推动下，交易量也有望上行。

【新房】

36个

70城房价上涨城市数量连续仨月下降

房价一直是房地产市场最受关注的指标。据国家统计局数据显示，11月份，70个大中城市中，有36个城市房价（新建商品住宅价格）环比上涨，这是继9-10月份下降后，房价上涨城市数量再次明显减少。

其中，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点；31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅与上月相同；35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

点评：11月份房价上涨明显降速，原因有二。一是调控政策持续升级，下半年截至11月底已经有32个城市收紧政策。二是大部分企业紧抓年末节点增加供应，部分企业出现促销行为。

【二手房】

9.4%

前11个月重点18城二手房成交量同比增幅扩大

在整体的成交量上，据贝壳研究院统计数据显示，今年11月，重点18城二手房实际成交量环比增长6.8%，成交反弹幅度明显弱于2019年同期20%的水平。但是，前11个月累计二手房成交量同比增幅继续扩大至9.4%。

值得一提的是，成交量增长明显的城市主要分布在长江中下游及珠三角区域，而成交量下滑的城市主要集中在环渤海区域。从市场景气指数走势看，贝壳研究院预计，12月重点城市中，多城二手房价格将温和上涨，特别是上海、广州、合肥等城市二手房价格涨幅仍较为靠前。

点评：年底二手房市场成交反弹力度弱于去年同期，但整体来看，今年重点城市二手房成交量大概率将超越去年，区域表现上则呈现“南强北弱”的特征。

【一线城市】

0.5%

一线城市11月二手房价环比上涨0.5%

国家统计局数据显示，11月，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，二手住宅销售价格环比上涨0.5%。

其中，深圳因为“炒房”霸屏热搜，媒体报道了深圳华润城润玺一期等热点楼盘出现“万人抢房”“众筹打新”等情况。不过，统计数据显示，11月份，深圳新建商品住宅销售价格环比涨幅持平，同比上涨4.9%。

而北京、上海两个一线城市，新建商品住宅销售价格环比分别下降0.1%、持平。而广州新建商品住宅销售价格环比涨幅为0.9%，在全国70城中排名第二。

此外，据易居房地产研究院发布的报告显示，1-11月，一线城市成交面积累计同比增长14%，二线城市累计同比下降5%；三四线城市累计同比增长1%。

点评：从数据可以看出，一线城市的房价涨幅、成交面积增幅都超过二三线城市。这主要跟上半年流动性相对比较充裕有关，核心城市的房子受到资金的追捧。而深圳、广州市场升温，核心原因还是大湾区的经济恢复相对较好。

【房地产投资】

6.8%

房地产开发投资增速连续6个月同比为正

据国家统计局数据显示，1-11月份，全国房地产开发投资约为12.95万亿元，同比增长6.8%，增速比1-10月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资约为9.58万亿元，增长7.4%，增速提高0.4个百分点。

从长期走势来看，截至11月份，全国房地产开发投资额增速已保持连续6个月同比为正的态势。

点评：开发投资增速连续6个月同比为正，呈现出稳中向上的良好势头，但尚未达到去年增速水平（10%左右），在经济逐步复苏之下，短期内房企开发投资增速或仍有上升空间。

【土地】

4209亿元

11月300城土地出让金额环比下降，房企审慎拿地

经历二季度集中补仓后，三季度房企开始回调拿地节奏，进入四季度，在“三道红线”影响下，部分房企放慢了拿地的脚步。房企拿地规模呈现缩减趋势，10月、11月均持续下降。

据中指研究院数据显示，11月全国300个城市土地供应面积13157万平方米，环比增长8%；11月全国300个城市土地成交面积8001万平方米，出让金额4209亿元，分别环比下降27%和15%。与此同时，50家代表房企中，32家11月拿地金额较前10个月均值出现下滑。

点评：“三道红线”对房企拿地已有一定影响。

13.8%

前11个月百强房企拿地规模仍同比增长

1-11月，百强房企拿地总额2.85万亿元，拿地规模仍在同比增长，达到13.8%。相对来看，前10名企业在投资方面更加谨慎，拿地销售比同比下降；而位于前11至30名阵营的企业因为追求规模适度增长，表现为积极投资土地市场。

中指研究院数据显示，50家代表房企1-11月月均投资额1925亿元，显著高于2019年月均水平。一些企业更是逆势拿地扩储。其中，前11个月奥园和越秀月均拿地金额较上年增加1.5倍以上，绿城也在一倍以上。

点评：临近年底，预期仍会出现拿地小高峰。不过，鉴于房企有息负债规模增长受到限制，预期房企拿地也将保持审慎策略。