房贷额度调整 是建立地产调控长效机制必经之坎

近日，多家银行反映今年的房地产贷款额度紧张。通常情况下，年初都是银行贷款头寸最为宽松的时期，显然，今年监管层对房地产贷款的态度已经十分明确。

房地产贷款调控是整个房地产调控政策中的关键一环，针对房地产贷款的调控也在2020年取得了较好的成果。去年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速，新增房地产贷款占各项贷款比重从2016年的44.8%下降到去年的28%。

回望2020年全国房价，整体上来讲呈现了二线城市分化，四大一线城市齐涨的现象，而四大一线城市房价齐涨已经多年未见。住房大数据联合实验室数据显示，2020年深圳的房价涨幅居四大一线城市榜首，2020年深圳房价涨幅为22.82%、上海为11.29%、广州为5.59%、北京为3.59%。

自2016年中央提出“房住不炒”以来，整体上房价上涨幅度明显降低，楼市再也未出现过一年翻倍的状况。然而，在疫情影响下，货币政策采取了相对宽松的路径，这就导致了不少投资者对核心城市的房产投资需求提高。

事实上，如何“兼顾”在发挥货币政策刺激经济的同时，又能够监控好信贷资金不是被拿去“炒房”，并非我国所独有的难题，而是世界各国皆面临的普遍难题。在这样的背景下，2020年12月31日，《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称房贷新规）就顺势而出了。

房贷新规被金融业内称为重磅政策，因为其直接为银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比划定“红线”，按照不同类型的机构，房地产贷款占比上限由12.5%至40%之间不等，个人住房贷款占比上限由7.5%至32.5%不等，“超标”的银行业金融机构则须限期整改。

这个政策的出发点，也正是要在充分发挥货币政策调节经济的大前提之下，从结构上控制住最终流向房地产市场的贷款金额，进而解决上述“兼顾”难题。

央行数据显示，截至2020年9月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额48.8万亿元，其中，个人住房贷款余额33.7万亿元，住房开发贷款余额9.3万亿元，房地产贷款占各项贷款余额的28.8%。

总体上来讲，房贷新规所设定的上限切合实际情况，既考虑了存量房地产贷款业务现状，也考虑了房地产贷款业务未来的空间。同时，房贷新规从各家机构的贷款结构入手，增强了银行业金融机构抵御房地产市场波动的能力，防范了金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，也提高了银行业金融机构稳健性。

值得注意的是，据媒体测算，包括建设银行、邮储银行、招商银行、兴业银行、青岛银行、郑州银行和厦门银行等的个人住房贷款占比皆超过了新规要求。

按照相关的监管要求，当前超出管理要求的银行业金融机构，应结合自身实际，制定过渡期业务调整方案；符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务。

笔者认为，2021年开年房地产贷款就开始紧张，是房贷新规所起到的调控效果，也是房地产调控长效机制建立和逐步完善过程中所必须经历的调整。