房贷变局调控升级 开年楼市释放从严信号

在“房住不炒”基调下，近期多个热点城市的楼市调控再度升级，四大行还集体上调了广州地区的住房按揭贷款利率。

1月27日，广州工农中建四大行房贷全线涨价，首套房贷款利率从原来的LPR(贷款市场报价利率)+40BP(基点)上调为LPR+55BP，二套房贷款利率从原来的LPR+60BP上调为LPR+75BP。变更后首套房贷利率为5.2%，二套房为5.4%。

同日，上海市房管局等部门召开专题会议，研商落实《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。与会单位将建立房地产市场管理与执法联动机制，进一步加强对房地产开发企业、销售代理机构和经纪机构的监管。

中原地产首席市场分析师张大伟认为，多地密集调控有利于抑制当下热点城市虚火，避免市场短期失控，今年一季度预计房价涨幅或将有所放缓，但后续还要针对资金无序进入房地产市场进行约束，否则调控力度可能会被稀释。

广州四大行集体上调房贷利率

“有客户前两周刚定的房，一直觉得不着急，现在签合同贷款的话就要按新利率计算了。”1月27日，一位广州当地的中介告诉记者。当日，广州工农中建四大行集体上调房贷利率。

就此次房贷利率上调，工商银行广州分行对第一财经记者回复称，工行按照监管要求，根据借款人的信用状况、还款能力等因素，合理确定个人住房贷款具体首付款比例和利率水平，在符合监管要求的前提下实施贷款差异化定价。工行房贷业务坚持“房住不炒”定位，重点支持客户刚需、改善性需求，坚持贯彻中央“房产市场调控长效机制”有关政策指引。

工行广州分行方面表示，目前正常受理房贷业务，但房贷额度相对偏紧。

与此同时，一些股份行也根据自身情况，选择调整或者不调整。比如，平安银行表示，截至目前，个人首套住房贷款为LPR+35BP，二套房LPR+78BP，较之前无变化。

受访专家普遍认为，房贷利率上调背后，给广州楼市降温的信号意义明显。

过去一年，广州楼市成交火热。据广州中原研究发展部统计数据，2020年，广州一手住宅网签成交100905宗，同比上升27%。这是自2010年以来，广州年度新房成交量第二高，仅次于2016年。

据第一财经记者了解，深圳大多数的银行网点目前暂没有执行房贷利率上浮。比如，工商银行深圳分行首套房贷利率仍执行LPR+30BP，二套房贷LPR+60BP。“我们暂时没有接到上浮利率的通知。”该行一位负责人士称。招商银行(600036，股吧)深圳分行暂时也未上浮利率。目前仅光大银行(601818，股吧)深圳分行等极个别银行有上调涉房信贷利率，波及面非常有限。

而北京、上海房贷额度、审批周期、贷款利率等均变化不大。

第一财经记者采访了上海地区多位大行、股份行、房产中介等相关人士，均表示目前上海地区房贷利率暂时没有变化，仍是“随行就市”:首套房贷款利率按照LPR公布价执行;二套房按LPR基准上浮60BP。

建行上海分行1月房贷额度较去年年末持平，甚至还略有增加;工行上海分行当前房贷发放规模也与去年三季度、四季度基本持平，审批周期没有明显变化。不过，工行上海分行已叫停面向上海地区的税费分期贷款产品。

两家大行北京分行相关人士也对记者表示，目前按揭贷款还未接到收紧的通知，房贷额度未受到限制，利率也和2020年下半年差不多，“首房首套”商业贷款利率为5.2%，二套利率为5.7%。

从三道红线到涉房贷款管控

差别化住房信贷政策的背景是，2020年的最后一天，央行、银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，从资金端对银行业采取了涉房类贷款的额度管控，分5档对房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比分别设置上限。

一位业内人士对第一财经记者分析称，广州银行业普遍上调房贷利率应该说是一个很正常的商业行为。当贷款额度紧张时，必然价格提升，这也是经济学定律。2020年，实体经济尤其中小微企业受疫情冲击，银行业普遍减费让利以减轻企业负担，这给银行业的利润带来一定挤压。“而房贷，作为银行风险最低、最优质的资产，必然要寻求一定的利润回报。”上述业内人士说。

“一直以来金融对房地产的影响都是非常大的，广州去年新房成交增长很大，那么涉房贷款占比理论上一定是增加的。在央行要求集中度管理的背景下，房贷收紧是必然的。”一位业内专家认为。