多家物企迎来上市首考:头部效应明显,规模比拼白热化

3月22日，港交所两大物业公司雅生活（03319.HK）、碧桂园服务（06098.HK）先后发布年度业绩报告。截至2020年12月31日，雅生活合约面积约为5.23亿平方米，碧桂园服务合约面积约为8.21亿平方米。至此，物业赛道头部企业正式站上新台阶。

2020年是物业公司规模突破的一年，全年共有18家IPO新兵登陆资本市场，规模之大刷新纪录。目前，上市物管企业总量达到45家，仍有6家企业在上市递表排队。

近日，多家物业公司交出上市后首张成绩单。从营业收入、在管面积、多元业务等指标看，资本新兵的表现没有让投资者失望。以世茂服务（00837.HK）为例，2020年世茂服务的在管建筑面积达到1.46亿平方米，同比增长约114.4%；录得营业收入50.25亿元，同比增长101.9%。发布业绩次日，世茂服务股价涨幅达9.14%。

眼下，“买买买”早已成为物业公司规模跃升的利器。据克而瑞物管统计，2020年上市物业公司共发生60余次收并购，通过IPO和配股融资总额接近千亿元。

3月22日，多名业内人士告诉时代周报记者，物业公司进行大规模收购后，除了会带来规模的提升，也可能会带来毛利率下滑、人事变动、业务难以匹配等问题。

上市后的野心

“3年内我们的管理规模仍然会保持50%左右的增长速度。2021年合约面积不低于8亿平方米，在管面积突破6亿平方米。”3月16日，在恒大物业(06666.HK)首次业绩会上，管理层人士表示，恒大物业力争成为全球最大综合城市服务运营商。

规模之争硝烟四起，多家刚上市的企业均难掩野心。佳兆业美好（02168.HK）定下在管面积1年翻倍的目标；世茂服务立下营业收入3年增5倍的“军令状”；融创服务(01516.HK)预计未来3年利润将维持30%-50%增长。

过去一年，物业行业按下快进键。克而瑞物管数据显示，2020年TOP10企业在管面积门槛值达1.87亿平方米，增幅为24.67%；TOP50在管面积的门槛值达4010万平方米，增幅达33.67%。

值得一提的是，目前物业行业头部效应明显，甚至超过房地产开发行业。克而瑞研究中心数据显示，2020年TOP10房企操盘金额门槛提升18.5%，TOP50房企操盘金额门槛同比增幅为26.8%。

“有规模才有未来，行业正处于整合期，规模仍是实力的重要保证，现在是抢夺市占率的时候。”3月22日，一名长期关注港股物业股的研究人士对时代周报记者表示，行业考量物业公司实力仍以规模为主。同时，在“三道红线”之下，房地产开发业务快速增长的时代已经过去，物业公司的第三方拓展能力也是投资者的重要参考指标。

上市前，物业公司的在管面积主要来自母公司。登陆资本市场后，物业公司拥有了独立的筹码，开始讲述外拓的故事。

以时代邻里为例，截至2020年12月31日，时代邻里在管的第三方开发项目的合约面积（含城市服务项目）增加至约7740万平方米，占总在管面积比例从2019年的55%上升至70%，收入占比则由2019年的43.7%增长至51.3%。

佳兆业美好亦在第三方管理面积上展示外拓能力。2020年，佳兆业美好的在管面积约为4620万平方米，来自佳兆业集团和独立第三方的面积分别为53.57%和46.43%。其中，来自独立第三方开发商的在管面积较2018年末增长402.4%。

并购后的盈利难题

物业公司的第三方扩展主要来源于收并购，推动行业进入“大鱼吃大鱼”时代。

3月22日，碧桂园服务和蓝光嘉宝服务（02606.HK）发布联合公告，于2021年3月22日，碧桂园服务与四川蓝光和骏实业、宁波嘉乾、成都嘉裕等订立协议，碧桂园服务将收购蓝光嘉宝71.7%的股份，总代价约为54.32亿元。

截至2020年年底，蓝光嘉宝服务在管面积为1.29亿平方米，合约面积为2.14亿平方米。此次收购之后，碧桂园服务将坐稳物业行业头把交椅。从交易金额看，碧桂园服务此次收购刷新行业交易额度上限，将并购热潮推向顶峰。

并购步伐从未停止，物企走进大整合时代。3月15日，华侨城物业（集团）有限公司收购云南世博花园物业服务有限公司100%股权；同日，建业物业拟收购鹤壁建业康宁物业51%股权。

2月，行业新增9起并购动态，涉及金额约为48.5亿元。

克而瑞物管团队认为，行业将迎来收并购高峰期，大量资金将在收并购市场掀起更大风浪，在横向并购同时，企业也将加速在纵向专业领域布局。企业在收并购过程中，应注重并购后整合，以降低简单并购可能带来的潜在问题。

并购生意的A面是规模扩张，B面则是盈利难题。

以世茂服务为例，2020年世茂服务毛利率为31.4%，较2019年同期下降2.3个百分点，为4年来录得首次下滑；其中，社区增值服务板块毛利率降幅最大，约为7.4个百分点。全年净利率为14.4%，较2019年同期下降1个百分点。

世茂服务表示，物业管理服务毛利率下降是因为收购和新承接的项目在收购之初普遍比世茂服务内生的项目低。

3月22日，中国物业管理协会副秘书长、中物研协总经理杨熙对时代周报记者表示，去年因为有疫情补贴和减免税收政策，大多数物业企业毛利率有所提升。毛利率下滑是个别现象，或是因为并购了较低毛利率的企业，拉低了总的毛利率。大部分公建的项目毛利率也会相对较低。

“并购首要是扩充规模，扩充规模后通过投后管理逐渐提高利润。”杨熙表示，目前行业仍以规模为先，企业一般先做大规模，再提升利润。

如何降低收并购对毛利率的影响？恒大物业执行董事、副总经理王震在年度业绩会上表示，应对标的选择有清晰的标准，比如尽调后公司的毛利率需在20%水平，净利率也不低于10%。此后，通过科技赋能、标准化的物业管理体系、高净值增值服务的开展，快速提升拓展物业的毛利率。